※このレポートは、YouTube動画で視聴いただくこともできます。
著者の窪田真之が解説しています。以下のリンクよりご視聴ください。
「 ［動画で解説］J－REIT（ジェイ・リート）平均分配金利回りは3.6％まで低下 やや買われ過ぎか？」
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「東証REIT指数」はコロナショックの下げの約8割を取り戻す

　東証REIT指数【注1】は、2020年2月から3月にかけて、コロナショックで暴落しました。流動性があまりない中で投げ売りが出たため、一時ほぼ半値になる暴落となりました。

【注１】東証REIT指数
東京証券取引所に上場しているREIT（リート：不動産投資信託）全銘柄から構成される指数。時価総額加重平均で、時価総額の大きい銘柄ほど組入比率が高くなる。東証に上場しているREITを、海外REITと区別するために、J-REIT（ジェイリート）と呼ぶこともある。

東証REIT指数の動き：2020年1月6日～2021年4月7日

出所：ブルームバーグより作成

　コロナショックで、キャッシュ保有を増やしたい金融機関などから「問答無用の売り」が出たことが、極端な下げにつながったと考えられます。3月には平均分配金利回りが一時6.7％まで上昇しました。さすがに割安と判断した買いが増え、そこから5月まで指数は急反発しました。その後も、利回りを評価した買いが続き、順調に上昇が続いています。

　2021年4月7日時点で、東証REIT指数は2,034.82まで上昇し、コロナショックでの暴落の約8割を取り戻しました。ただし、東証REIT指数の平均分配金利回りは、指数の上昇によって低下しました。4月7日時点で、3.6％まで下がりました【注2】。

【注２】平均分配金利回りの上昇・下落
　REITの分配金利回りは、1株当たり分配金（会社予想）をREIT価格で割り、年率換算して算出。1株当たり分配金が変わらないまま、REIT価格が上昇すると、分配金利回りは低下する。一方、1株当たり分配金が変わらないまま、REIT価格が下落すると、分配金利回りは上昇する。

　東証REITの平均分配金利回りは「4％くらいが妥当」と私は判断しています。3.6％まで低下した現在の利回りについて、私は「やや低過ぎる」と感じています。言い方を変えると、今のREIT市場（全体平均）は「やや買われ過ぎ」と考えています。個別には投資魅力の高い銘柄もありますが、市場全体では投資魅力がやや低くなったと考えています。