練馬と板橋がまさかの勝ち組!? 2040年、東京・不動産投資市場

東京の人口のピークは2030年だが…

　二つの地域を分析していこう。まずは人口増加率（図表2）。東京特別区の平均3.7%増に対し、板橋区は4.9%増だが、練馬区は0.8%増と、微増にとどまっている。現在、東京の人口増加のトレンドは、千代田区（24.0％増）、中央区（15.0％増）、港区（18.6%増）の3区が中心であり、そこから距離のある練馬区の人口増加率は鈍いと推測される。

［図表2］2地域の人口動態

 　世帯数と単身者世帯率（図表3）を見ると、板橋区は東京特別区平均と近しいが、練馬区は単身者世帯率が平均よりも10％近く低い。練馬区は緑の多い住環境から、子育てしやすいエリアとして知られており、家族層からの支持が結果として表れたと考えられる。

［図表3］2地域の世帯数

　住宅事情を見ていく。空き家率（図表4）は、板橋区が東京特別区平均を上回り、練馬区は大きく下回っている。住居の建築年の分布（図表5）を見てみると、板橋区のほうが築年数の古い住居が多い。近年宅地化が進んだ練馬区のほうが、築浅の物件が多く、空室率を下げる要因になっていると考えられる。

［図表4］2地域の住宅事情

［図表5］2地域の賃貸住居の築年数

　賃貸物件における家賃の分布（図表6）を見てみよう。板橋区も練馬区も、6万～8万円がボリュームゾーンだが、練馬区では10～15万円という価格帯のボリュームも大きい。前出の通り、練馬区は家族層からの支持があり、その表れだと推測される。

［図表6］2地域の家賃の比較

　不動産経営のトレンドは単身者狙いという流れがあるが、練馬区ではファミリー物件への投資も、ひとつの選択肢になってくるだろう。

　駅周辺に絞って分析していこう。まず人口や世帯について（図表7）。両駅周辺とも、1世帯あたりの人数は2人を下回り、単身者ニーズの高いエリアだといえる。どちらの駅でも共通しているのが、アクセスの良さ。西武池袋線、東武東上線で「池袋」に10分程度で行けるほか、東京メトロ有楽町線、副都心線を利用すれば、都心方面や、新宿・渋谷方面にも乗り換えなしでアクセスできる。通勤・通学の利便性を重視する単身者にとって、大変都合のいいエリアなのだ。

［図表7］2駅周辺の人口動態と住宅事情

　さらに、直近の中古マンションの取引状況から、駅周辺の不動産マーケットの状況を見てみよう（図表8）。2駅を比べると、「練馬」のほうが平米単価は高いという結果になった。これは「練馬」は区行政の中心地であり、このことが不動産価値を高める傾向にあるからだと推測される。とはいえ、両地域とも都心と比べて取引価格はリーズナブルである。

［図表8］2駅周辺の人口動態と住宅事情

　将来人口推移（図表9、10）を見ていこう。東京特別区の人口は2030年、13,882,538人でピークアウトしていくが、練馬区と板橋区は2040年にピークを迎える。平均と比較して10年も遅い。東京都心以外で不動産投資を考えるなら、両区は有力な選択肢になるだろう。

［図表9］練馬区の将来推計人口

［図表10］板橋区の将来推計人口