荒川、足立、墨田は危険…東京23区で「地震に強い」地域は？

30年以内にM7の直下型地震の確率は70％だが…

　台風19号で多摩川が氾濫。二子玉川や武蔵小杉といった人気エリアで、浸水被害が報告された。不動産投資において、「災害リスク」は常に念頭におくべきといわれているが、まさか東京近郊で水害に見舞われるとは思ってもいなかった不動産オーナーもいただろう。

　不動産投資では、さまざまな災害を想定しなければならないが、その危険性が高まっているのが、地震である。首都直下型のM7クラスの地震が今後30年以内に起こる確率は70％。それが30年後かもしれないし、明日かもしれない。地震リスクは、常に背中合わせと言える状況だ。

　不動産投資では、より地震リスクの小さい地域を選ぶという考え方があるが、東京において、地震に強いエリアはどこなのだろうか。参考にすべきは、東京都が公表している地震の地域危険度である。

　東京都では、地震の揺れによる「建物倒壊危険度（建物倒壊の危険性）」「火災危険度（火災の発生による延焼の危険性）」「総合危険度（2指標に災害時活動困難度を加味して総合化したもの）の危険性を町丁目ごとに分析。平成30年に公表された第8回目の調査では、都内の市街化区域の5,177町丁目について、５つのランクに分けて相対的に評価をしている。

　その調査によると、東京都23区で最も地震リスクが高いと評価されたのは、「荒川区町屋4丁目」（図表1）。東京メトロ千代田線「町屋」駅、都電荒川線「町屋駅前」駅から徒歩5～10分程度のエリアで、交通至便なエリアだが、川によって運搬された砕屑物（礫、砂、泥）が積もった沖積低地で、地盤は弱い。また木造の建物が密集しているため、火災による延焼も想定される。

［図表1］東京23区地震危険度ワースト10

　危険度ランキングで上位を占めている地域は、軟弱な地盤、木造住宅密集地という共通点がある。これらの地域は、リスクを考慮して不動産投資を考えなければならないだろう。

　一方、東京23区で地震リスクが小さいと評価されたのは、総合順位が同率で「4767位」となった地域で、333あった。そのなかで今回、「地盤」に注目して、さらに絞り込みを図った。

　東京都23区の地盤は、大きく「台地」「谷底低地」「沖積低地」に分類されるが、「沖積低地」は前出の通り地盤は弱い。次に周辺の台地に比べると相対的に地震動による被害が発生すると想定される「谷底低地」も除外した。残る「台地」は「台地1」と「台地2」と分類されるが、後者は表層に軟弱な層（未固結の粘土層等）が存在する地域で、台地の中では相対的に被害が発生しやすいと想定されるということから除外した。

　さらに地域の大部分を自衛隊の駐屯地や公共施設が占めるなど、不動産投資向きではないエリアも除いた。その結果残ったのが図表2。目黒区は「池尻大橋」付近、千代田区はお茶の水・駿河台付近、練馬区は光が丘や氷川台付近、世田谷区は環状8号線沿いの千歳台付近、板橋区は「東武練馬」駅の北側のエリア。これらの地域は地盤が強く、火災による延焼リスクも低い、つまり地震リスクが低いエリアと評価された。

［図表2］東京23区地震安全度上位10地域

　今回はその中で「目黒区大橋2丁目」をピックアップし、周辺地域の不動産投資の可能性を探ってみよう。