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単身者ニーズの高い「池尻大橋」駅周辺の今後は？
目黒区の人口動態を見ていこう。国勢調査によると、人口増加率は3.5%（図表3）、単身者世帯の割合も51.0%（図表4）と、東京都23区の平均値に近い。65歳以上の割合が東京都23区では21.5%に対して目黒区は19.9%と平均を下回っていることから、比較的若い世代に選ばれる地域だといえる。
［図表3］目黒区の人口動態
［図表4］目黒区の世帯数
次に住宅事情を見ていく。目黒区の空室率（図表5）は7.3%と、東京都23区平均を下回る。賃貸住宅の築年数の分布（図表6）を見てみると、1980年代に建てられた物件が最も多く、東京都23区平均と比べると、築年数の古い物件が多く点在する地域であることがわかる。空室率が低いことを見ると、物件の築年数に関わらず入居者が集まる、賃貸ニーズの旺盛なエリアだと推測される。
［図表5］目黒区の住宅事情
［図表6］目黒区内賃貸住宅の築年数
続いて、大橋地区の最寄りである「池尻大橋」駅周辺について見ていこう。駅周辺の平均世帯人数（図表7）は1.87と、単身者ニーズの高い地域だといえるだろう。
［図表7］「池尻大橋」駅周辺の人口動態と
さらに、直近の中古マンションの取引状況から、駅周辺の不動産マーケットの状況を見てみよう（図表8）。「池尻大橋」駅周辺の中古マンションの平均取引価格は約3,500万円で、１平米当たりの平均取引価格は、87.5万円。これは目黒区平均110.4万円を下回る。「渋谷」に至近である立地から、メインで取引される物件が単身者用であることから、必然的に平均取引価格が安くなっていると推測される。
［図表8］「池尻大橋」駅周辺の中古マンションの取引状況
将来人口推移（図表9）を見ていこう。東京特別区の人口は2030年、13,882,538人でピークアウトしていくが、目黒区は2040年に301,037万人でピークを迎える。平均と比較して10年も遅く、不動産投資の観点から見ると有力な候補地となるだろう。
［図表9］目黒区の将来推計人口
駅周辺の将来人口推移をメッシュ分析で見ていく。黄色～橙で10％増、緑～黄緑0～10％、青系色で減少を表すが、「池尻大橋」駅周辺（図表10）は安定的な人口増加を示している。
［図表10］2015年～2040年「目黒区大橋」エリアの人口増減率
◆まとめ
人口動態や不動産マーケットの状況、将来人口の推計から、目黒区大橋、最寄り駅でいえば「池尻大橋」駅周辺は、単身者ニーズを捉えた安定的な賃貸経営を目指せる地域である。
さらに東京23区内では地震リスクの最も少ない地域のひとつであり、その点においても、安心して賃貸経営に集中できる、オーナーにとってうれしい環境であるといえるだろう。
（GGO編集部）
※この記事は2019年10月18日に幻冬舎ゴールドオンラインサイトで公開されたものです。
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