練馬と板橋がまさかの勝ち組!? 2040年、東京・不動産投資市場

東京都心以外で人口増加が見込めるエリアは？

　安倍政権による大胆な金融緩和政策により、国内の不動産は上昇傾向が続いている。特に首都・東京は、五輪という特需もあり、海外からも投資マネーが流入し、活況を帯びている。しかし問題は五輪以降。国内人口が減少トレンドに突入するなか、熱が冷めたあとの東京では「不動産バブルが弾けるのでは」と不安視する声もある。

　そのようななか、都心回帰の流れも相まって、山手線内の都心であれば不動産投資はまだまだいける、という観測が根強い。果たして、ほかのエリアに未来はないのか。そこで東京の将来人口をメッシュ分析（図表1）したところ、興味深いエリアが見られた。

［図表1］2015年～2040年「東京」エリアの人口増減率

　メッシュ分析は、黄色～橙で10％の人口増、緑～黄緑0～10％の人口増、青系色で人口減少を表すが、言われている通り、都心は人口増加が見込まれているのがわかる。注目すべきは、都心から見て北西エリアだ。東京郊外で人口減少を示す、寒色系の色が目立つなか、人口増加を示す暖色系の色が目立つ。エリアでいうと、練馬区と板橋区、路線でいうと西武池袋線と東武東上線が走るあたりである。

　人口動態は、不動産投資・不動産経営を考えるうえで、重要なファクターである。そこで両エリアの不動産投資の現況と将来性を見ていこう。

◆東京23区で一番新しい「練馬区」

　東京西部に位置する「練馬区」は、1947年、板橋区から分区して誕生。東京特別区の中で一番若い区である。「ねりま」という地名の由来には、「奈良時代、武蔵国に『のりぬま』という宿駅があった」「関東ローム層の赤土をねったところを『ねり場』といった」など諸説ある。

　郊外型の農業が発展してきたエリアであり、農地面積は特別区の中で第1位。キャベツ栽培が盛んだが、実は名の知れた「練馬大根」は練馬区内ではほとんど作られていない。また「東映アニメーション」や「虫プロダクション」など、アニメ関連の企業が集積。その数は日本一で、「アニメのまち」として国内外に広くPRを行っている。

　その練馬区の南東部に位置するのが「練馬」駅。西武鉄道池袋線と有楽町線、豊島線のほか、都営地下鉄大江戸線が乗り入れ、「池袋」には10分、「新宿」には17分程度でアクセス。西武有楽町線は「小竹向原」駅で東京メトロ有楽町線と副都心線に連絡し、有楽町線で「永田町」「有楽町」「豊洲」方面へ、副都心線で「新宿三丁目」「渋谷」さらには横浜方面へダイレクトにつながる。

「練馬」は練馬区政の中心であり、南口には高さ100m弱、特別区の区役所では2番目に高い（ちなみに1番は文京区）練馬区役所が建つ。また駅南口は商業の集積地でもあり、多くの飲食店が集まる繁華街を形成。北口は閑静な住宅地が広がる一方で、公共施設、医療施設のほか、深夜まで営業しているスーパーなどが入る複合施設「ココネリ」があり、居住性が高いエリアである。

◆物流の拠点として発展してきた「板橋区」

　一方、練馬区と接する板橋区は、1932年に9町村が東京市に編入されたときに誕生。「板橋」は、平安時代には存在していた地名であり、石神井川に架かる「いたばし」が由来だという説が有力。江戸時代には、中山道の最初の宿場町であり、川越街道の起点（中山道との分岐は板橋宿平尾追分）として板橋宿が繁栄。宿場町の機能を失った明治以降、板橋宿一帯は遊郭として賑わった。

　江戸時代は中山道、川越街道と重要街道が走り、近年は環状六～八号線、首都高速五号線など、重要幹線があいついで敷設されたこともあり、板橋区は物流の一大拠点として発展。このような背景から一帯には町工場が集積し、モノづくりの街としても知られてきた。戦前は軍需産業を目的とした産業、戦後は精密・光学機器や印刷関連産業などが中心に展開されている。

　このような板橋区のなかで、将来人口の増加率が高いエリアのひとつが、東武東上線「成増」駅の周辺である。「池袋」駅からは10分ほどで、駅南口には東京メトロ有楽町線、副都心線の「地下鉄成増」駅がある。地下鉄駅を利用すれば、有楽町線で都心方面、副都心線で新宿、渋谷、横浜方面にダイレクトにリーチでき、交通の至便性が魅力的なエリアである。

　駅周辺は商業施設が集積。駅北口の複合施設「ACT」には行政機関のほか、24時間営業のスーパーが入居。駅南口には、一時は本社機能も備えていた「ダイエー成増店」のほか、「なりますスキップ村（成増商店街振興組合）」を始めとする4つの商店街があり、常に人通りは絶えない。ちなみに商店街内にある「モスバーガー成増店」は、同社の第1号店である。

東京の人口のピークは2030年だが…

　二つの地域を分析していこう。まずは人口増加率（図表2）。東京特別区の平均3.7%増に対し、板橋区は4.9%増だが、練馬区は0.8%増と、微増にとどまっている。現在、東京の人口増加のトレンドは、千代田区（24.0％増）、中央区（15.0％増）、港区（18.6%増）の3区が中心であり、そこから距離のある練馬区の人口増加率は鈍いと推測される。

［図表2］2地域の人口動態

 　世帯数と単身者世帯率（図表3）を見ると、板橋区は東京特別区平均と近しいが、練馬区は単身者世帯率が平均よりも10％近く低い。練馬区は緑の多い住環境から、子育てしやすいエリアとして知られており、家族層からの支持が結果として表れたと考えられる。

［図表3］2地域の世帯数

　住宅事情を見ていく。空き家率（図表4）は、板橋区が東京特別区平均を上回り、練馬区は大きく下回っている。住居の建築年の分布（図表5）を見てみると、板橋区のほうが築年数の古い住居が多い。近年宅地化が進んだ練馬区のほうが、築浅の物件が多く、空室率を下げる要因になっていると考えられる。

［図表4］2地域の住宅事情

［図表5］2地域の賃貸住居の築年数

　賃貸物件における家賃の分布（図表6）を見てみよう。板橋区も練馬区も、6万～8万円がボリュームゾーンだが、練馬区では10～15万円という価格帯のボリュームも大きい。前出の通り、練馬区は家族層からの支持があり、その表れだと推測される。

［図表6］2地域の家賃の比較

　不動産経営のトレンドは単身者狙いという流れがあるが、練馬区ではファミリー物件への投資も、ひとつの選択肢になってくるだろう。

　駅周辺に絞って分析していこう。まず人口や世帯について（図表7）。両駅周辺とも、1世帯あたりの人数は2人を下回り、単身者ニーズの高いエリアだといえる。どちらの駅でも共通しているのが、アクセスの良さ。西武池袋線、東武東上線で「池袋」に10分程度で行けるほか、東京メトロ有楽町線、副都心線を利用すれば、都心方面や、新宿・渋谷方面にも乗り換えなしでアクセスできる。通勤・通学の利便性を重視する単身者にとって、大変都合のいいエリアなのだ。

［図表7］2駅周辺の人口動態と住宅事情

　さらに、直近の中古マンションの取引状況から、駅周辺の不動産マーケットの状況を見てみよう（図表8）。2駅を比べると、「練馬」のほうが平米単価は高いという結果になった。これは「練馬」は区行政の中心地であり、このことが不動産価値を高める傾向にあるからだと推測される。とはいえ、両地域とも都心と比べて取引価格はリーズナブルである。

［図表8］2駅周辺の人口動態と住宅事情

　将来人口推移（図表9、10）を見ていこう。東京特別区の人口は2030年、13,882,538人でピークアウトしていくが、練馬区と板橋区は2040年にピークを迎える。平均と比較して10年も遅い。東京都心以外で不動産投資を考えるなら、両区は有力な選択肢になるだろう。

［図表9］練馬区の将来推計人口

［図表10］板橋区の将来推計人口

◆まとめ 

　今後、東京特別区では、勝ち組/負け組が鮮明になると推測される。将来人口の推移（図表11）を見てみよう。2015年を100としたとき、2040年の人口が110を超えるものを朱色、100～110までのものを黄色、100を切り人口減少が見込まれるものを青色で記した。やはり山手線内に駅を有したり、開発著しい沿岸部を有したりする区は、高い人口増加が見込まれる朱色に分類される。そこに練馬区も入り、安定的な人口増加が見込まれるなかの最上位に板橋区が登場する。両区とも、東京における勝ち組といえるだろう。

［図表11］東京特別区の人口増加の比較

　なぜ、両区が顕著な人口増加が見込まれているのか。その要因に考えられるのが、交通の利便性と不動産価格だ。

「練馬」と「成増」に代表されるように、都心方面はもちろん、池袋、新宿、渋谷という3つの繁華街に一本でアクセスできるエリアは都内でも希少だ。しかもこの地域の賃貸価格は比較的安価であり、居住地を選ぶ際、憧れなどを抜きにして、現実的な視点で候補になりやすい。今後、都内でも安定した賃貸需要が見込める練馬区、板橋区は、不動産投資の有力な候補地になりそうだ。

（GGO編集部）

※この記事は2019年10月4日に幻冬舎ゴールドオンラインサイトで公開されたものです。

記事提供元