今日は、最近話題になることが少なくなった「含み資産株」の話をします。今、日本の株式市場には、保有不動産に巨額の含み益があるにもかかわらず、株価が純資産価値と比べ、極めて割安な水準に留まっている銘柄がたくさんあります。

　2005年に大活躍したハゲタカファンド（買収ファンド）がいれば、真っ先に狙われそうな銘柄群です。ところが2006年以降、ハゲタカファンドは日本からほとんど撤退。ハゲタカ去り、割安な「含み資産株」に敵対的買収をしかける買い手はなくなりました。純資産価値と比較して割安と分かっていても、注目する投資家がいなくなりました。

　今日のレポートでは、そういう「含み資産株」に改めてスポットライトを当てます。

 

ブーム渦中にある大手不動産株

　アベノミクスが始まった2013年以降、景気回復と異次元金融緩和の効果で、不動産需給が引き締まりました。今、都市部は、不動産ブームの様相を呈しています。

都心5区オフィスビルの賃料・空室率平均の推移：2004年1月～2018年12月

出所：三鬼商事、都心5区は東京都千代田区、中央区、港区、新宿区、渋谷区

　不動産市況の上昇によって、大手不動産株で、賃貸不動産の含み益が拡大しています。賃貸不動産の含み益上位3社を挙げたのが、下の表です。

賃貸不動産の含み益上位4社の含み益：2013年3月～2018年3月

出所：各社有価証券報告書および決算短信

 

上値の重い不動産株

　ところが、ブーム渦中の不動産株は2013年に高値をつけてから、下落が続いています。不動産ブームがいずれピークアウトすることが意識されているため、業績好調でも積極的な投資が入りにくくなっています。

　不動産業は市況産業です。過去に、不動産市況の上昇下落に対応して、ブームと不況を繰り返してきました。

　過去を振り返ると、1973年、1990年、2007年に市況のピークがありました。1973年は列島改造論のブームの中で不動産市況が高騰しましたが、オイル・ショックが起こると崩落しました。1990年の不動産バブルは90年代に崩壊しました。2007年の不動産ミニバブルは08年のリーマン・ショックで崩壊しました。

　以下の東証不動産株価指数の動きをご覧ください。ここに、2002年以降の、不動産市況の推移が表れています。

東証不動産株価指数の動き：2004年1月～2019年1月（28日まで）

注：2004年1月末の値を100として指数化、楽天証券作成

　学習効果で、投資家は、ブームのときに不動産株を買わなくなったのです。ただし、私は、やや警戒過剰に陥っていると思っています。