経済・投資に関する話題の内容を、証券マンの筆者独自の視点で、掘り下げていくこの連載。今回は「J-REIT」（ジェイ・リート：国内の上場不動産投資信託）の値動きの特徴をお伝えします。

【１】の復習
J-REITの主な特徴：J-REITが成長している理由は？長期投資に向いているワケ

【2】の復習
J-REITの不動産タイプ別の特徴：オフィス、施設…どこに注目する？

J-REIT市場の取引量

　J-REITの取引がどれくらいかご存知ですか？　日本取引所のデータを見ると、月次データで、2019年4月は約2,252億円、年次データでは、2018年が合計約2.333兆円。月次で約2,000億円と考えると、1営業日あたりの取引は約100億円（1カ月の営業日、約20日計算）となります。

　さらに、立会い外取引等でデータにカウントされていないものもあるため、1日あたりで約150億円の取引と言われています。

J-REIT市場の主な特徴は、以下の点が挙げられます。

１．ブロックトレードやバスケット取引(証券会社とのまとまった数量での相対取引)が多い
　J-REIT市場の取引の主体は、ファンドか海外投資家、および機関投資家(ときどき日銀)が占めています。また、金額ベースでは、個別銘柄の証券取引所での取引よりも証券会社と機関投資家間のブロックトレードやバスケット取引の方が多いと考えられています。

２．海外投資家のシェアが高い
　日本取引所の「投資部門別　J-REIT売買状況」のデータでは、「海外投資家」は「委託取引」のなかに分類されています。2019年4月の月間データでは「委託取引」のうち「海外投資家」は約69%でした。同じように、2018年の年間データでは、「委託取引」のうち「海外投資家」が約62%でした。

３．不動産市況やREIT指数の波が比較的大きい
　一般的な景気の好不況の波よりも、不動産市況の好不況の波の方が大きく緩やかです(後述グラフ参照)。このため、「一旦、好況から不況に転換すると、買い手が少なくなり、買い手が少ないときに売ろうとすれば、低い値段で売らざるを得ない」ことになります。「みんなが売りたい局面」になれば、落ち着くまで一気に下がる可能性があります。(下記グラフ参照)