経済・投資に関する話題の内容を、証券マンの筆者独自の視点で、掘り下げていくこの連載。前回に続き、「J-REIT」（ジェイ・リート：国内の上場不動産投資信託）。今回は、オフィスや住宅などタイプ別の動きをお伝えします。

＜前回の記事＞
J-REITの主な特徴（J-REITが成長している理由は？長期投資に向いているワケ）

  • 利回りが高くて安定的
  • 長期投資向き
  • 資産の目減りが少なくて安定的になるような運営をする銘柄がある

「不動産のタイプ別」の特徴

　みなさんは、不動産と言えば、何を思いつきますか？　J-REITの対象不動産は、住宅、オフィスだけでなく、ほかにも商業施設、物流施設、ホテル、老人ホーム、インフラ施設などがあります。

　ARES (不動産証券化協会)のデータによれば、J-REITが保有する不動産のタイプ別割合(2019年4月末、取得価額ベース)は、大きい順にオフィス 41.9%、商業施設 18.1%、物流施設15.3%、住宅14.8%…となっており、ここまでで全体の90.1%を占めています。そこで、この4つの不動産のタイプ別の特徴を見ていくことにします。

　まずは、入居者です。

J-REIT　不動産タイプ別入居者

　オフィスは一般の企業、商業施設は、イオンやイトーヨーカ堂などの小売店が中心、物流施設は、日通や楽天、佐川急便などの販売・運送業者が中心です。住宅はやはり個人となります。不動産のタイプ別に入居者のタイプも違うことが分かります。

　J-REITは、高い利回りが見込める資産ですが、上記のように不動産のタイプ別によって、入居者のタイプも異なるため、分配金の安定性は異なります。

J-REIT　不動産タイプ別の分配金の安定性

 　ざっと結論を言えば、J-REITの分配金の安定性は、住宅が一番高く、次いで物流施設、商業施設と続き、オフィスが一番低いです。
そして、投資のキーワードは「景気」と「契約形態」です。