業績好調にもかかわらず、価格が下がり予想分配金利回りが上昇

　イオンリート投資法人（3292）は、イオングループの大型ショッピングセンターを中心とした「商業施設」に投資するREIT（リート：不動産投資信託）です。イオンリートは、スポンサーであるイオングループの大規模商業施設が約80%以上、その他商業施設が20%以下、物流施設約10%以下とするポートフォリオ運用方針になっています。

　イオンリートの投資口価格は12万7,400円（11月19日時点）です。以下のチャートをご覧いただくと分かる通り、2022年以降3年間にわたり、業績好調にもかかわらず、金利上昇を嫌気して売られてきました。その結果、予想分配金利回りは5.3%まで上昇しています。高利回りが期待できるREITとして長期投資するのに良い買い場と判断します。

＜イオンリート投資法人（投資口価格）月足チャート：2013年11月～2024年11月（19日まで）＞

出所：楽天証券マーケットスピードIIより作成

　イオンリート投資法人を「買い」と判断する三つの理由を説明する前に、まず、同社の2013年以来11年間、価格がどう推移してきたか説明します。

　上記チャートの中に、（1）～（6）と番号をつけています。その部分の価格変動の理由を、以下、説明いたします。

（1）2013～2014年　上場人気で上昇

　流通リートとして競争力の高いイオンリートの上場を好感して、機関投資家などの買いが増え、大きく上昇しました。その結果、予想分配金利回りは一時2.9％まで低下しました。

（2）2015～2017年　上場人気剥落

　上場人気で上昇し、利回りが低くなったことから、2015年以降、売られました。投資口の追加発行も下落要因となりました。2016年には熊本地震発生時、「イオンモール熊本」が液状化による基礎沈下などの損傷を嫌気されました。

　価格が下がったことにより、予想分配金利回りは一時5.4％まで上昇しました。「イオンモール熊本」で生じた含み損は、2018年に「イオンモール京都五条」との物件入替によって一掃されています。

（3）2018～2019年　業績拡大を受けて価格上昇

　利回りが上昇したことに加え、イオンの業績拡大が続いたことから、価格は上昇に転じました。

（4）2020年前半　コロナ影響で急落

　コロナショックで、価格は大きく下がりました。その結果、予想分配金利回りは一時9.0%まで上昇。明らかに売られ過ぎでした。

（5）2020年後半～2021年前半　コロナショックからの回復

　消費回復を受けて、価格が急上昇しました。2021年7月には、価格が一時16万9,600円まで上昇し、予想分配金利回りは3.8％まで低下しました。

（6）2022～2024年　金利上昇を嫌気

　2022年以降、日本銀行が金融政策の転換を図りました。異次元緩和を終了し、利上げを始めたことにより、日本でも市場金利が上昇し始めました。これを嫌気して、イオンリートのみならず、REIT全般、一斉に売られました。価格下落が続いたことによって、イオンリートの予想分配金利回りは、2024年11月19日には5.3％まで上昇しました。