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誰もが絶対に知っておくべき!「小規模宅地の特例」(その1)
足立 武志
知らなきゃ損する!今日から使える税金のキホン
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誰もが絶対に知っておくべき!「小規模宅地の特例」(その1)

2017/4/21
相続税の計算をする際、いくつかの特例があります。その中でも、非常に多くの方に関係してくるのが「小規模宅地の特例」です。これを知っているのと知らないのとでは大違い。ぜひ、どんなものなのか頭に入れておきましょう。
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相続税の計算をする際、いくつかの特例があります。その中でも、非常に多くの方に関係してくるのが「小規模宅地の特例」です。これを知っているのと知らないのとでは大違い。ぜひ、どんなものなのか頭に入れておきましょう。

「小規模宅地の特例」の概要

皆さんは、「小規模宅地の特例」というものをご存知でしょうか。この特例は、相続が起きたとき、非常に多くの方に対して関係してくるものです。

相続税がかかる対象となる相続財産の中には、当然自宅も含まれます。しかし、自宅のほかにめぼしい財産がない、というケースも多々あります。

そんなとき、自宅について通常通りに相続税をかけると、その自宅を売却しなければ相続税を支払うことができず、自宅に住み続けることができない、という事態が多発してしまいます。

そこで、自宅は生活の拠点であることの配慮から、一定の要件を満たした場合は、自宅の土地を評価する際、80%の減額をすることができます。つまり、通常の20%の評価額まで引き下げてくれるのです。

これにより、自宅にかかる相続税が大きく軽減されたり、相続税自体がかからなくなる、という恩恵を受けることができます。

なお、土地が自分のものではなく、借地の場合でも適用可能です。この場合、借地権の価額に対して80%の減額となります。

「小規模宅地の特例」具体的な要件は?

小規模宅地の特例の要件は、非常に多岐にわたるため、ここでは代表的な要件のみを取りあげます。決してここに記した要件のみで、ご自身のケースで使えるかどうかを判断しないでください。公認会計士・税理士によく相談することをお勧めします。

まず、面積の要件があります。最大で330m2が限度面積となります。また、亡くなった方(被相続人)が住んでいた自宅が複数ある場合、そのうちの1つのみが適用対象となります。

そして、次のように、自宅を誰が取得するかにより、要件が定められています。

(1)被相続人の配偶者が取得した場合、特に要件はありません。

(2)被相続人と同居していた親族が取得する場合

実際に被相続人と同居していた親族であるという要件の他、所有継続要件(※1)、居住継続要件(※2)が設けられています。
(※1)所有継続要件:相続開始時から、相続税の申告期限(10カ月後)まで継続してその土地を所有していること
(※2)居住継続要件:相続開始時から、相続税の申告期限まで継続してその土地上の建物に居住していること

「家なき子」の場合の要件は?

(3)被相続人と同居していなかった親族が取得する場合

これは、いわゆる「家なき子」と呼ばれるケースです。「家なき子」の場合、所有継続要件の他、次の要件を満たす必要があります。

ア.被相続人に配偶者がいない

イ.被相続人が住んでいた家に同居していた親族がいない

ウ.3年以内に親族本人もしくはその配偶者が自ら所有する家に住んだことがない

このうちのウ.の要件を指して通称「家なき子」と呼ばれているのです。

(4)被相続人と生計を一にする親族が住んでいた自宅を取得する場合

小規模宅地の特例は、被相続人が自ら住んでいた家だけでなく、被相続人の親族が住んでいた家の場合も適用があります。

例えば、お父さんが息子に家を買ってあげて、生活費の面倒も見てあげていたようなケースです。この場合、被相続人と親族とが生計を一にしていたこと(要は「同じサイフ」で暮らしていたこと)と、所有継続要件、居住継続要件を満たす必要があります。

「小規模宅地の特例」はどのくらい有利か?

小規模宅地の特例は、自宅の土地の相続税評価額が高いほど、大きな効果を発揮します。

例えば、200m2の自宅敷地のケースを考えてみましょう。単純に路線価×面積が相続税評価額であるとします。

もし、路線価が10万円の場合、自宅敷地の評価額は10万円×200m2=2,000万円です。この土地に小規模宅地の特例が適用されると、2,000万円×80%=1,600万円だけ土地の評価額が下がります。

路線価が80万円の場合、自宅敷地の評価額は80万円×200m2=1億6,000万円ですから、小規模宅地の特例によって、土地評価額は1億6,000万円×80%=1億2,800万円も減額されます。

ですから、自宅が郊外にあるより、都心部にある方が、小規模宅地の特例による効果がより高くなります。

もし、自宅敷地の評価額が上記のように1億6,000万円のケースでも、他にめぼしい財産がなければ、小規模宅地の特例を使うことで、相続税額をゼロにすることもできるのです。

こう考えると、特に地価の高い都心部においては、小規模宅地の特例を使えるかどうかは、とても重要な問題であることがお分かりいただけると思います。下手な相続対策に走るより、小規模宅地の特例を使えるように事前に対策しておく方が最優先です。

小規模宅地の特例は、論点が満載かつ、非常に重要なものです。次回以降も、引き続き取りあげていきたいと思います。

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