「田園調布」と「成城」…20年後も高級住宅地でいられるか？

　将来人口の推移を見ていくと、大田区（図表7）は、2035年の755,705人をピークに人口減少の局面に突入する。2015年を100とすると2035年は105.4という水準だ。さらに将来人口の増減率をメッシュ分析（図表8）で見る。赤系は10％以上の人口増加、緑系は0～10％の人口増加、青系は人口減少を表しているが、「田園調布」駅周辺は、人口減が見込まれている。今後「田園調布」での不動産投資は、物件選びに慎重にならないといけないだろう。

［図表7］大田区の将来推計人口

［図表8］2015年～2040年「田園調布」エリアの人口増減率 

　一方、世田谷区（図表9）のピークも2035年。926,681人をピークに減少へと向かう。2015年を100とすると2035年は102.6となっていて、人口増加率は大田区より低い水準となっている。将来人口の増減率をメッシュ分析（図表10）で見ると、「成城学園前」は駅の北口エリアで人口減が目立つものの、南口エリアはわずかながら人口増加が見込まれる。「田園調布」との比較であれば、「成城学園前」のほうが不動産投資の面ではポテンシャルが高いと言えるだろう。

［図表9］世田谷区の将来推計人口

 ［図表10］2015年～2040年「成城学園前」エリアの人口増減率