読者から「都内でマンション購入を考えています。消費増税前がいいですか」と質問をいただきました。このご質問に対し、筆者の考えをお伝えします。

住宅ローン減税を受けられるならば、消費増税の後に買っても、税制面でマイナスとはならない見込み

　質問の意図は、「2019年10月に消費税が8％から10％に引き上げられる予定なので、消費税負担が8％で済むうちにマンションを買った方が得か知りたい」ということと思います。

　それについて答えるのは簡単です。まだ確定したわけではありませんが、政府は、消費増税後に住宅ローン減税の適用期間を、現行の10年間から13年間に、3年延長する方針を固めました。住宅ローン減税を受ける条件を満たしていれば、増税後に買っても、税制面で不利とはならない見込みです。

　住宅ローン減税とは、国税庁が定める条件を満たしていれば、年末の住宅ローン残高（最大4,000万円まで）の1％の税額控除を受けられる制度です。年末に4,000万円のローン残高があると、その1％、つまり40万円、納税額を減らすことができます。

　現行の制度では、住宅を購入してから10年間、住宅ローン減税を受けることができます。今、検討されているのは、2019年10月の消費増税後に購入する住宅について、住宅ローン控除を受けられる期間を13年に延ばすことです。追加される3年間に受けられる税額控除の上限は、購入した建物価格の2％となる見込みです。消費増税で負担が増える2％を上限に、11－13年目に減税を受けさせることが検討されているわけです。

不動産市況は、これから上がる？下がる？新築マンション販売価格には過熱感

　どうやら、消費増税前に急いで買わないでも、税制面で不利にはならなそうです。そこで次に気になるのは、不動産市況です。ここ数年、不動産ブームが続き、オフィスビル賃料や新築マンションの販売価格は上昇が続いてきました。

　早く買わないと、マンション価格はさらに高くなってしまうのでしょうか？　それとも、そろそろブームは終わり、価格は下がってくるのでしょうか？

　2019年がどうか、どちらもあり得るので、わかりません。ただ、１ついえることは、首都圏の新築マンションの平均販売価格は、不動産バブルのピークだった1990年ころの水準（6千万円）まで上昇していることです。やや過熱感があります。いずれピークアウトして下がると考えるべきです。それが、2019年なのか20年なのか、あるいはもっと先かはわかりません。
 

オフィスビル賃料が上がってきたと言っても、過去のピークと比べると低い

　都心オフィスビルの賃料は、上がってきたと言ってもまだ坪あたり2万円強です。不動産ミニバブルと言われた2007年の水準を超えていません。元祖バブルの1990年には、坪当たり10万円の物件もあったことを思えば、今の賃料が過熱しているとは言えません。

　それを、三鬼商事が発表しているデータで見てみましょう。

都心５区オフィスビルの空室率と平均賃料：2004年1月～2018年11月

出所：三鬼商事より作成、都心５区は、千代田区・中央区・港区・新宿区・渋谷区

　2013年以降、オフィス需要が拡大し、空室率が低下する中、賃料は順調に上昇が続いてきました。以前、「2018年問題」と呼ばれて、警戒されていたことがありました。2018年に都心でオフィス供給が大幅に増加し、一時的に供給過剰となることで、賃料が下がるという警戒感があったのです。蓋を開けてみると、2018年に新規竣工したオフィスは、増加する需要で難なく吸収されました。

　オフィス供給には「2020年問題」と呼ばれている懸念もあります。2019年のオフィス供給はさほど増えませんが、2020年に再び供給が大幅に増える見込みです。その時、空室率が上昇して、オフィス市況が下がる可能性が懸念されています。

　実際どうなるか、その時になってみないとわかりません。2020年の大量供給も、増大する需要で吸収されてしまえば、2021、2022年のオフィス供給は大幅に減少するので、オフィス市況は高止まりが続くことになります。