私が買ってみたい「好利回り商品」

 私が今、価格変動リスクを負っても投資したいと考える円建ての好利回り商品が、2つあります。1つは、配当利回りの高い日本の大型株です。

 日本株は短期的な値動きが激しいので、リスク管理が必要です。それでも今は、日本を代表する大型株で、予想配当利回りが3%を超えてきているものが多数ありますので、長期でじっくり投資していきたいと考えます。

 もう1つは、平均分配金利回り4%超の「Jリート」です。Jリート(ジェイリート)とは、東証に上場している「不動産投資信託」のことです。株式と同じように東証で売買できます。確定利回りではなく、値上がりも値下がりもありますが、価格変動リスクを考慮しても、今の価格で投資する価値があると思います。

 

不動産への小口投資を可能にしたJリートを解説!

 個人投資家の不動産投資というと、ワンルームマンションからアパート1棟までさまざまですが、資金規模から直接投資できる対象はおのずと限られます。

 Jリートを通じて投資すれば、都心一等地の大型ビルに投資することもできます。一等地の大型ビルにテナントが集中し、競争力のないビルからテナントが流出する「不動産の二極化」が顕著にみられる時代になりました。投資するならば、一等地の大型ビルに投資したいと考えます。

 ところが、リートが普及するまでは、一等地の大型ビルに投資するには何百億円という規模の資金が必要でした。個人投資家の不動産投資では、小口で投資できるマンションなどが中心になり、大型ビルへの投資は困難でした。

 リートの普及によって状況が変わりました。今では小口資金でも、リートを通じて大型ビルに投資することもできるようになりました。

 

Jリートのさまざまな種類

 Jリートには、さまざまな種類があります。もともとは、オフィスビルなどに投資するファンドでしたが、近年は、利回りが稼げるさまざまなものに投資されています。代表的な種類とファンドは、以下の通りです。

 

Jリートの種類と代表的ファンド、分配金利回り:2018年10月22日時点

ード 銘柄名 主な
投資対象
分配金
利回り
:%

最低
投資額
:円

8951 日本ビルファンド投資法人 オフィスビル 3.1 651,000
8952 ジャパンリアルエステイト投資法人 オフィスビル 3.1 590,000
3226 日本アコモデーションファンド投資法人 住宅・マンション 3.6 521,000
8967 日本ロジスティクスファンド投資法人 物流施設 4.1 225,000
8953 日本リテールファンド投資法人 商業施設 4.3 208,200
8985 ジャパン・ホテル・リート投資法人 ホテル・リゾート施設 4.8 81,800
注:楽天証券経済研究所が作成。分配金利回り(会社予想ベース)は10月22日時点。半年の利回りを年率に換算。今後、変更になることもある

 上の代表銘柄は、分配金利回りの低いものから順に並べています。このような表を見ると、利回りの高いものほど有望で、利回りが相対的に低いものが魅力ないと考える方もいますが、必ずしもそうではないことを強調しておきたいと思います。

 一般的に、利回りが高いファンドほど、分配金が引き下げられるリスクが高く、利回りが低いファンドほど、分配金が引き下げられるリスクが低いといえます。十分な投資資金があるならば、利回りが高いファンドと低いファンドに分散投資することが望ましいと思います。

 オフィス・リートでは、主に都心の一等地のオフィスビルに投資するファンドをご紹介しました。日本ビルファンドは、三井不動産が運営する看板ファンドで、ジャパンリアルエステイトは、三菱地所が運営する看板ファンドです。分配金利回りは3%強と、Jリートの平均分配金利回り4.16%よりも低くなっていますが、長期投資のコアとして投資するに適格と判断しています。
 個別銘柄に投資するリスクを負いたくない方は、【注】東証REIT指数に連動する、「東証REIT指数インデックスファンド」に投資すれば良いと思います。いろいろな種類のJリートに幅広く分散投資する効果が得られます。
 

【注】東証REIT指数とは、東京証券取引所に上場しているJリート全銘柄を対象とした「時価総額加重型」の指数です。