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REITには、さまざまな種類がある。代表銘柄を紹介
REITには、さまざまな種類があります。もともとは、オフィスビルや住宅・マンションに投資するファンドがほとんどでしたが、近年は、利回りが稼げるさまざまなものに投資されています。純粋な不動産投資と言えないものも増えています。代表的な銘柄は、以下です。
J-REIT、投資の参考銘柄：2024年8月6日時点
| コード | 銘柄名 | 主な 投資対象 |
分配金 利回り （年率： 会社予想） |
最低投資額 （円） |
|---|---|---|---|---|
| 8951 | 日本ビルファンド投資法人 | オフィスビル | 4.3％ | 580,000 |
| 8952 | ジャパンリアルエステイト投資法人 | オフィスビル | 4.7％ | 515,000 |
| 3234 | 森ヒルズリート投資法人 | オフィスビル | 5.3％ | 124,700 |
| 3269 | アドバンス・レジデンス投資法人 | 住宅・マンション | 3.7％ | 318,000 |
| 3281 | GLP投資法人 | 物流施設 | 4.8％ | 130,200 |
| 3283 | 日本プロロジスリート投資法人 | 物流施設 | 4.1％ | 248,400 |
| 3292 | イオンリート投資法人 | 商業施設 | 5.2％ | 127,400 |
| 出所：分配金利回りは8月6日時点の1口当たり分配金（会社予想）を同日のREIT価格で割り、年率換算して計算 | ||||
上記に挙げたように、REITには、いろいろな種類があります。オフィス、レジデンシャル（住居）、物流、リテール（商業施設）、インフラ、ホテルなどに投資するものがあります。
J-REITに投資したいと思うものの、どの銘柄を選んでよいか分からない方は、最初は、投資信託で「東証REIT指数インデックスファンド」に投資したらよいと思います。小口資金で、さまざまなREITに分散投資することができます。東証REIT市場全体の平均値に投資できます。
J-REITの市場概況：2020年以降は下降
J-REITの銘柄数は8月6日時点で58銘柄です。時価総額は合計約14.5兆円です。
J-REITの市場全体の動きを表す指数として、東証REIT指数と配当込み東証REIT指数があります。2010年1月末を100とした指数に作り替えて2010年以降の動きを比較した以下のグラフをご覧ください。
東証REIT指数と、配当込み東証REIT指数の月次推移：2010年1月～2024年8月（6日）
【1】配当込み東証REIT指数
東証REIT市場全体に分散投資した場合の、トータルリターン（受け取った配当金＋価格変動）を示しているのが、配当込み東証REIT指数の動きです。2010年1月に100投資したら、2024年8月6日に337（3.37倍）になっています。
ただし、2020年1月以降を見ると、やや下がっています。コロナショックの急落をかなり取り返していますが、4年半近くリターンが出ていません。長期金利の上昇が嫌気されています。
【2】東証REIT指数
東証REIT市場全体に分散投資した場合の、価格変動だけを表しているのが東証REIT指数の動きです。受け取った分配金は、リターンに含まれていません。
2020年1月以降は下落トレンドが続いてきました。分配金を受け取っても、その分、値下がりによってトータルリターンが出ていない状況です。
平均分配金利回りが4.9％まで上昇
東証REITの平均分配金利回りは、8月6日時点で4.9％まで上昇しました。2021年8月には3.3％まで低下していましたが、その後J-REITの価格下落が続いたため、利回りは4.9％まで上昇しました。
配当込み東証REIT指数と平均分配金利回りの推移：2019年末～2024年8月6日
J-REIT全体の平均利回りは、4％が妥当と私は判断しています。利回りが4％を下回っている時、J-REITは「割高」、4％を上回っている時は「割安」と私は判断します。現在、4.9％まで利回りが上がっており、「割安」と判断しています。
念のため、4％が妥当と私が考えているのは、J-REIT全体の平均利回りです。個々の銘柄は、それぞれ投資対象の違いにより、妥当と考える利回りが異なります。
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