前海地区の第2期土地補償で合意、一回性利益22億元弱を計上へ

現地コード 銘柄名
00152

深セン国際

(シェンジェン・インターナショナル)

株価 情報種類

 17.22HKD
(1/8現在)

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 深セン国際は深セン前海地区の区画整理に伴う深セン市政府との土地取引について、19年12月31日に第2期部分の契約を交わしたことを明らかにした。同社が前海の合計約4万1,200平方メートルの土地2区画を受け取るとの内容。区画整理に伴う補償の一部に当たるため、土地代金の支払いは発生せず、同社はこれに伴い、19年通期に約21億8,700万元(約24億3,000万HKドル)の税引き前利益を計上する。BOCIはこの利益上乗せ分とほぼ同率の増配が行われるとの見方だ。深セン市政府との一連の土地交換(市政府による同社保有地の収用と、その補償としての代替用地の付与)の進捗状況はこれまでのところ、ほぼ市場の予想通り。今後は残る評価額36億8,000万元相当の土地を第3期分として受け取ることになる。BOCIは短期的に、不動産開発や区画整理を受け、同社が多額の非経常収益を計上すると予想。長期的には物流パークビジネスの成長潜在力を指摘し、株価の先行きに対して強気見通しを継続している。

 深セン国際が今回、前海管理当局との間で合意した第2期分の取得地は、土地面積計4万1,200平方メートル(それぞれ2万7,937平方メートル、1万3,250平方メートルの2区画)。容積率に基づく延床面積は約11万平方メートルで、うち83%について住宅開発が可能となる。この分の土地使用権の名目価格は約22億4,900万元だが、市政府に供与した土地との等価交換となるため、土地代金を支払う必要はない。

 同社の初歩見積りによれば、今回の土地取得契約を受け、19年12月通期に約21億8,700万元の税引き前利益を計上する。市政府との一連の交換において、同社が補償として受け取る土地の総評価額は83億7,000万元(地価基準日は15年1月1日)。うち第1期分が24億4,000万元(17年10月13日契約)、第2期が22億4,900万元(19年12月31日契約)。続く第3期では、名目約36億8,000万元の土地を受け取る運びとなる。

 BOCIは一過性利益の計上を反映させ、19年通期の予想純利益と予想配当をそれぞれ約46%上方修正した。19年の経常利益は現行予想を維持。20-21年の経常利益に関しては手元現金の縮小に伴う利息収入の小幅減を見込み、1%未満の減額修正を実施した。

 BOCIは今回、SOTP(サムオブザパーツ)方式に基づき、同社の目標株価を小幅に引き上げた。新たな目標値は19年、20年の予想PER(コアPER)ベースでそれぞれ16.0倍、14.6倍に当たる。20年の予想ROE(株主資本利益率)は13%。目標算出に当たっては傘下の深セン航空のバリュエーションをPBR(株価純資産倍率)1.3倍に設定し、この評価は妥当と付け加えている。ただ、前海地区の土地取得では2期分を契約したとはいえ、新たな土地の開発プロジェクトの進捗には不透明感も残ると指摘。非経常収益の計上が想定通り進まない可能性もあるとし、この点がバリュエーション面の主なリスク要因になり得るとしている。