山手線全29駅…2000年代に最も伸びた駅はどこだ？

「品川」「大崎」「秋葉原」は人口増加が続くが…

　2000年代に大きく伸びた「秋葉原」「品川」「大崎」。これら3地区の直近の中古マンションの取引状況（図表2）から、駅周辺の不動産マーケットの状況を見てみよう。3地区とも都心だけあり、平均取引価格は高いが、そのなかでも「品川」は、8,000万円弱と群をぬいている。新幹線停車駅というブランドはもちろん、ファミリータイプの物件が多く、金額を押し上げていると推測される。

［図表2］3駅周辺の中古マンションの取引状況

 　一方、「秋葉原」は、物件数が他2エリアの1/3程度と少なかった。直近の不動産取引状況という限定的な結果ではあるが、ほか2地域と比べて物件の選択肢の少なく、不動産投資においてはネックになるかもしれない。

　次に、駅周辺の将来人口推移をメッシュ分析で見てみよう（図表3～5）。黄色～橙で10％増、緑～黄緑0～10％、青系色で減少を表すが、3駅周辺とも人口増加が見込まれており、不動産投資においてはプラスになるだろう。特に「品川」は、山手線では50年ぶりの新駅「高輪ゲートウェイ」駅が2020年に暫定開業（本開業は2024年）、2027年にはリニア中央新幹線が開業と、インパクトが大きい開発が続く。東京のなかでも、今後、トップクラスの注目エリアだといえるだろう。

［図表3］2015年～2040年「品川」エリアの人口増減率

［図表4］2015年～2040年「大崎」エリアの人口増減率

［図表5］2015年～2040年「秋葉原」エリアの人口増減率

　最後に、山手線全エリアで将来人口推移のメッシュ分析を行ったところ、ほぼすべてのエリアで人口増加の予測であったが、そのなかで人口減のエリアが見られた。1つが「代々木」～「新大久保」にかけて（図表6）。明治通りと青梅街道沿いを中心に、人口減少が予測されている。もう1つが「駒込」～「田端」にかけて（図表7）。住所でいうと、北区田端から北区中里にかけて、人口減少が予測されている。

［図表6］2015年～2040年「代々木」～「新大久保」エリアの人口増減率

［図表7］2015年～2040年「駒込」～「田端」エリアの人口増減率

　今後、「東京でも人口減少が見込まれる」と言われているなか、都心であれば問題ないという意見が多い。しかし、これらの地域での不動産投資は、エリアや物件の選定に注意深くなる必要があるといえるだろう。

（GGO編集部）

※この記事は2019年9月27日に幻冬舎ゴールドオンラインサイトで公開されたものです。

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