生活スタイルの多様化で、立地区分の「細分化」が進む

【か】買う物件　2極化ではなく　5極化で

　不動産投資において、重要項目の1つである立地。この立地ですが、以前は「都心」と「郊外」の2極として大雑把に分けられていました。しかし、近年、入居者の生活スタイルも多様化している中で、立地もより細分化されてきたのです。

　以下の図表1のように、首都圏の不動産投資市場における立地は、大きく5分類されています。私は、これを「2極化」に対して「5極化」と呼んでいます。各々の特徴を確認し、立地選びの参考にしていただけたら幸いです。

［図表1］不動産における立地は5極化されている

「5極目」は、国道16号線の外側のエリアになります。このエリアの特徴は、相続税対策でアパートが乱立したエリアです。相続税対策として遊休地にアパートを建築しすぎた結果、現状では入居者の確保に四苦八苦しています。今のペースのままアパートの建築が進めば、2033年には全国の空室率は41.8％になるとも言われ、これ以上空室を増やさないためには、現在の建築数の3分の1程度まで建築を減らさなければならないのです。

　田畑の真ん中にアパートが建っている映像を、見たことがある人もいるかもしれません。それが、まさしくこのエリアの現状です。アパート経営は、入居者を確保してこそ初めて収入を得ることができます。そのため、賃貸ニーズは減少しているのに、物件が増えている地域で収益を上げることは、困難と言わざるをえません。実際、2018年の公示地価では、3大商業圏を中心に上昇しているイメージがありますが、このエリアでは下がり始めている地域も増えているので、注意が必要です。

　次は、「4極目」です。バブル期に不動産価格が高騰し、都内での住宅購入が難しくなったことによって、23区から国道16号線のあたりまでが、主だった住宅購入エリアになりました。国道16号線は、「横浜」「相模原」「八王子」「大宮」「春日部」「柏」「千葉」といった街を環状線として結んでいるのが特徴です。

　現在では、都心のオフィスに通勤するサラリーマンのベッドタウンとしてのイメージが強い、一般的には都心郊外と言われているエリアになります。都市計画上、住宅地の指定が多くされているこのエリアで供給されている物件は、主にアパートです。周りに住宅地が多いエリアでは、木造物件の取引も活発に行われ、近隣に賃貸住宅が建ちやすくなることも否定できません。

　そして、このエリア最大の問題が、賃貸ニーズを支えていた企業の工場がより郊外や海外に移転し、さらに大学は学生獲得のため都心に移ってしまったことです。これは、2002年に工場等制限法という法律が廃止されたことに起因します。工場等制限法では、東京や大阪への人口集中を懸念し、このエリアでの1500㎡を超える大学の建設を禁止していました。しかし、この法律が廃止されたことによって、少子高齢化の世の中で利便性が高い都心にキャンパスを移転し、学生の確保を行う大学が増えたのです（下記図表2参照）。それにより、賃貸需要は次第に減ってきました。

　ここで、実例を1つ紹介します。2013年に青山学院大学が、相模原キャンパスの文系1〜2年生を東京渋谷区のキャンパスに集約しました。それにより、JR相模原駅周辺の家賃相場は、2万円台前半になってしまったのです。これは、神奈川県全体の1Kマンション相場6万3千円と比べても、かなり低くなっています。つまり、入居者の確保を1つの施設に依存することは、危険であると言わざるを得ません。人が減るところで賃貸物件を所有するより、人が増えるところで物件を所有した方が、入居者を確保しやすいのは明白です。

［図表2］大学の都心回帰が進んでいる