「クイズでわかる！資産形成」（毎週土曜日に掲載）の第37回をお届けします。資産形成をきちんと学びたい方に、ぜひお読みいただきたい内容です。

　今日は、J-REIT（ジェイ・リート：国内の不動産投資信託）の特性を学び、その活用を考えるクイズを出します。

今日のクイズ：J-REIT価格が上昇する要因、下落する要因はどれ？

　J-REITは、個別企業の株式によく似たものです。東京証券取引所に上場し、証券コードが付いていて、株式と同じように取引所が開いている時間に売買できます。7月9日時点で平均分配金利回りが4.7％と高いことが魅力です。利回りを重視する投資家にとって、分散投資する価値が高いと思います。

　それでは、まずクイズを解いてください。

【クイズ】選択肢【A】～【D】のうち、J-REITの価格上昇につながる要因を二つ、価格下落につながる要因を二つ、それぞれ選んでください。

【A】日本の長期金利（新発10年もの国債利回り）上昇
【B】日本の長期金利低下
【C】オフィスビルや賃貸マンションなどの賃料上昇
【D】オフィスビルや賃貸マンションなどの賃料下落

不動産への小口投資を可能にしたREIT

　REIT（リート：上場不動産投資信託）とは何かご存じない方もいらっしゃると思いますので、基礎的なことから説明します。リートは、不動産への小口投資を可能にした「上場投資信託」です。

　個人投資家が不動産に投資する場合、ワンルームマンションからアパート1棟までさまざまな投資対象がありますが、かなり大きな金額が必要です。資金規模の制約から、個人投資家が直接投資できる対象は限られます。

　リートを通じて投資すれば、都心一等地の大型ビルに投資することもできます（図A）。

＜図A＞REITを通じて大型物件に投資

注・筆者作成

　一等地の大型ビルにテナントが集中し、競争力がないビルからテナントが流出する「不動産の二極化」が顕著にみられる時代になりました。投資するならば、一等地の大型ビルに投資したいと考えます。

　ところが、リートが普及するまでは、一等地の大型ビルに投資するには何百億円という規模の資金が必要でした。個人投資家の不動産投資では、小口で投資できるマンションなどが中心になり、大型ビルへの投資は困難でした。リートの普及によって、状況が変わりました。今では、小口資金でも、リートを通じて、大型ビルに投資することもできるようになりました。

　リートは東証に上場しており、一般の株式と同じように売り買いすることができます。最低売買単位での投資額は、10万円以下から100万円超までいろいろあります。リートは日本にも海外にもあります。東証に上場しているリートをJ-REITと呼んでいます。

J-REITの市場概況

　J-REITの銘柄数は7月9日時点で58銘柄です。時価総額は合計約14.7兆円です。

　J-REITの市場全体の動きを表す指数として、東証REIT指数と配当込み東証REIT指数があります。2010年1月末を100とした指数に作り替えて2010年以降の動きを比較した以下のグラフをご覧ください。

＜東証REIT指数と、配当込み東証REIT指数の月次推移：2010年1月～2024年7月（9日）＞

出所：2010年1月末の値を100として指数化、QUICKより楽天証券経済研究所が作成

【1】配当込み東証REIT指数

　東証REIT市場全体に分散投資した場合の、トータルリターン（受け取った配当金＋価格変動）を示しているのが、配当込み東証REIT指数の動きです。2010年1月に100投資したら、2024年4月に353（約3.5倍）になっています。

　ただし、2020年1月以降を見ると、ほぼ横ばいです。コロナショックの急落をほぼ取り返していますが、リターンが出ていません。

【2】東証REIT指数

　東証REIT市場全体に分散投資した場合の、価格変動だけを表しているのが東証REIT指数の動きです。受け取った分配金は、リターンに含まれていません。

　2020年1月以降は下落トレンドが続いてきました。分配金を受け取っても、その分、値下がりによってトータルリターンがほとんど出ていない状況です。

平均分配金利回りが4.7％に上昇、4％を上回る時は「割安」

　東証REITの平均分配金利回りは、7月9日時点で4.7％まで上昇しました。2021年8月には3.3％まで低下していましたが、その後J-REITの価格下落が続いたため、利回りは4.7％まで上昇しました。

＜配当込み東証REIT指数と平均分配金利回りの推移：2019年末～2024年7月9日＞

出所：QUICKより楽天証券経済研究所が作成

　J-REIT全体の平均利回りは、4％が妥当と私は判断しています。利回りが4％を下回っている時、J-REITは「割高」、4％を上回っている時は「割安」と判断します。現在、利回りが4.7％まで上がっており、「割安」と判断しています。