総資産3億円を築いた、もふ社長流・不動産投資の極意【インタビュー中編】

不動産投資は「投資」ではなく「事業」

──何千万円も借金することに抵抗を覚える人もいると思いますが、それが嫌でなければ挑戦してみる価値はありそうです。

　不動産投資が資産を増やす有効な手立てであるのは間違いありません。ただし、これは声を大にしていいたいですが、安易な気持ちで始めるのは絶対にやめるべきです。

──借金するだけにリスクが大きい、ということでしょうか。

　はい、それに、不動産投資というのは「投資」ではなく「事業」なんです。

　どんな物件をいくらで買うか、どこで融資を受けるか、どのように入居者を募集するか、家賃をいくらにするか、老朽化したらどうするか。これらをすべて、自分で考え、自分で決めなければなりません。そして、その判断を誤ると、大きな損失を負う恐れがあります。

──きちんと勉強してから始めるべきですね。

　それはもう絶対です。私は『まずはアパート一棟、買いなさい！』以外にも、たぶん100冊は本を読んだと思います。

──何も知らずに始めると、例えばどんなリスクがあるでしょうか。

　不動産には定価というものがありません。その物件の持ち主が5,000万円なら5,000万円と決めるわけです。そのため、必ずしも適正な価格で売られているとは限りません。なかには本来の価値とはかけ離れた価格がついた物件もあります。

　したがって、まったく無防備な状態で臨むと、相場よりはるかに高い価格でつかまされる恐れがあります。

　たとえば5,000万円の物件を7,000万円で買ってしまったら、買った瞬間に2,000万円のマイナスです。このリカバリーは難しいです。逆に5,000万円の物件を3,000万円で買ったら2,000万円の含み益で、この差はとてつもなく大きいです。

　普通はこんなことないと思いますが、不動産投資では「市場のゆがみ」が大きく価格がわかりにくいので起こり得るんです。

──相場よりはるかに高い物件を買ってしまったら、売却益なんてとうてい望めませんね……。

　はい。しかし残念なことに、実際にこういう失敗をされている方が多いです。勉強しないで業者さんやコンサルに言われるまま、高く買わされてしまうケースがあります。

　しっかりと勉強して相場がわかるようになるのが大切です。

──逆に相場より安く買うチャンスを見つけられれば、大きな利益が出ます。でも、簡単に見つかるものではありませんよね。

　滅多にありませんが、皆無でもありません。

　例えば、相続などの事情があって急いで売却しなければならず価格を下げていたり、空室が多いまま放置されている物件が本来の価値より安く売られたり、不動産屋さんが相場をわかっていなくて安値をつけていたりすることがまれにあります。

　本来の価値よりも安く手に入れた物件は、買ってすぐに売ったとしても利益が出ます。そういった「市場のゆがみ」を見つけることが利益を出すポイントです。

──物件探しはどのように行っていますか。

　毎日データを見て、買いだと思える物件を探します。

　目利きは厳しくしていて、「数年後に値段が上がる物件」ではなく「買ってすぐ売ったとしても利益が出る物件」だけに絞って買うようにしています。

　もちろんすぐに売却するわけではなく長期保有していますが、何かあった時に売っても利益が出る物件を持っていると気持ちの面でも安心です。また、銀行からも資産をプラスに評価され、次の融資にもつながりやすくなります。

──良い物件を見つけ出すコツなどはありますか？

　株もそうですが、市場のゆがみを見つけ出すには、その物件に本来どれくらいの価値があるか分かることが重要です。

　私はデータを比較検討するのが好きで毎日たくさん見ています。毎日見ていれば価値が分かってきて、買うべき物件が見分けられるようになってくると思います。

──お宝物件を見つけたときはやっぱりうれしいですか。

　うれしいです。お宝物件と言えるのは1万件に1件くらいですが、たまにそういう物件を見つけ出して高く売れるときが、不動産投資の一番の醍醐味（だいごみ）といえるかもしれません。

──現在は、何棟お持ちなんですか。

　現在は4棟を保有しています。

──4棟合わせると家賃収入はどれくらいになりますか。

　月200万円くらいですかね。といっても銀行融資の返済が月100万円ほどあり、そこから経費も引かれるので手残りはもっと減ります。

──ありがとうございます。後編では、会社を退職して独立した経緯やYouTubeで成功を収めたお話などをお伺いします。

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