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「クイズでわかる！資産形成」（毎週土曜日に掲載）の第25回をお届けします。資産形成をきちんと学びたい方に、ぜひお読みいただきたい内容です。
今日は、J-REIT（ジェイ・リート：国内の不動産投資信託）の仕組みを学ぶためのクイズを出します。
今日のクイズ：J-REITの投資対象はどれ？
J-REITは、株式の一種です。東京証券取引所に上場していて、株と同じように取引所が開いている時間に売買できます。4月16日時点で分配金利回りが4.5％と高いことが魅力です。利回りを重視する投資家にとって、分散投資する価値が高いと思います。
それでは、まずクイズを解いてください。
【クイズ】以下【A】～【G】のうち、J-REITの投資対象に入るものは、どれでしょう？ 該当するものを、全て選んでください。
【A】東証に上場している不動産株
【B】オフィスビル
【C】賃貸住宅・マンション
【D】物流施設（倉庫）
【E】商業施設
【F】ホテル・リゾート施設
【G】ヘルスケア施設（有料老人ホーム）
J-REITの市場概況
J-REITの銘柄数は4月16日時点で58銘柄です。時価総額は合計約15.2兆円です。
J-REITの市場全体の動きを表す指数として、東証REIT指数と配当込み東証REIT指数があります。2010年1月末を100とした指数に作り替えて2010年以降の動きを比較した以下のグラフをご覧ください。
＜東証REIT指数と、配当込みREIT指数の月次推移：2010年1月～2024年4月（16日）＞
【1】配当込み東証REIT指数
東証REIT市場全体に分散投資した場合の、トータルリターン（受け取った配当金＋価格変動）を示しているのが、配当込みREIT指数の動きです。2010年1月に100投資したら、2024年4月に約350（約3.5倍）になっていることが分かります。
ただし、2020年1月以降だけを見ると、ほぼ横ばいです。コロナショックの急落をほぼ取り返していますが、リターンが出ていません。
【2】東証REIT指数
東証REIT市場全体に分散投資した場合の、価格変動だけを表しているのが東証REIT指数の動きです。受け取った分配金は、リターンに含まれていません。
2020年1月以降は下落トレンドが続いてきました。分配金を受け取っても、その分、値下がりによってトータルリターンがほとんど出ていない状況です。
平均分配金利回りが4.5％まで上昇
東証REITの平均分配金利回りは、4月16日時点で4.5％まで上昇しました。2021年8月には3.3％まで低下していました。ところがその後、J-REITの価格下落が続いたため、利回りは4.5％まで上昇しました。
＜配当込み東証REIT指数と平均分配金利回りの推移：2019年末～2024年4月16日＞
J-REIT全体の平均利回りは、4％が妥当と私は判断しています。利回りが4％を下回っているとき、J-REITは「割高」、4％を上回っているときは「割安」と私は判断します。現在、4.5％まで利回りが上がっており、「割安」と判断しています。
