越秀地産（ユエシュウチサン）

負債規定クリアと「国有企業」効果でアドバンテージ鮮明に

現地コード	銘柄名
00123	越秀地産 （ユエシュウチサン）
株価	情報種類
1.51HKD (1/29現在)	株価  企業情報  チャート

　越秀地産の20年12月本決算について、BOCIは前年比20％の増収を見込んでいる。ここ数年の物件成約状況の好調が背景。事業エリアを全国に広げた影響で、粗利益率は25.4％へ8.8ポイント縮小すると予想しながらも、非支配株主持分の縮小などがマイナス影響を一部相殺するとの見方。通期のコア利益が前年比43％増の40億元に達する見通しを示した。また、不動産デベロッパーを対象に政府当局が定めた債務上限規定に抵触しないという“グリーン”ステータスや国有企業という地位を生かした同社の成長面の大きなアドバンテージを指摘。株価の先行きに対して強気見通しを継続している。

　20年12月通期の物件成約額は自社目標の802億元を19％上回る958億元を記録。前年比では33％の伸びを確保した。BOCIは経営陣の過去の傾向を踏まえ、21年に関しても前年比15％増程度の保守的な販売目標を設定するとの見方。20年の開発用地の拡充を理由に、実際の販売額は目標を上回り、同20％超の伸びを達成するとみている。

　20年上期の調整後の負債対資産比率は、当局の債務抑制策「3本のレッドライン」に規定された上限「70％」をわずか0.7ポイント上回る水準。20年末にはこれをクリアし、3つの基準にいずれも抵触しない「緑」に分類される可能性が高い（3基準全てに抵触すると「赤」で、以下、オレンジ、黄色。「緑」が最良）。そうなれば、同社は成長性とリターンの改善という点で、明らかにアドバンテージを得ることになる。

　こうした優位点を生かし、同社は20年に総床面積580万平方メートルの新たな開発用地を取得した。1平米当たり平均分譲価格を保守的に2万2,000元と想定しても（20年の平均成約価格は2万5,000元）、新規用地の分譲可能物件は総額1,276億元。20年の成約額を33％上回る数字となる。

　また、地方の有力国有企業である点もアドバンテージ。新規に取得した580万平米のうち、100万平米は地元の地下鉄運営会社である広州地鉄集団（GZM）と組んだTODプロジェクト（TOD＝公共交通指向型開発：公共交通機関を基盤とし、自動車に依存しない地域・都市開発）。ほかに96万平米は広州市政府の大型公共プロジェクト関連用地。58万平米は他都市の地方国有企業との連携プロジェクトとなっている。

　GZMの子会社の持分67％を買収したことで、同社の不動産管理部門は住宅、商業物件、公共インフラの管理事業を担う規模となった。経営陣によると、21年には同部門の分離上場計画が本格的に始動する見通しという。

　現在株価は21年予想PBR（株価純資産倍率）で0.4倍にとどまり、BOCIが設定した予想NAV（純資産価値）3.47HKドルを56％下回る水準にある。半面、21年の予想配当利回りは10.2％。BOCIは成長見通しやROE（自己資本利益率）（21年に10％への到達を予想）などの点からも、現在株価は非常に魅力的な水準にあると指摘している。