敵対的買収が再び増える可能性も

　今日は、「含み資産株」の話をします。今、日本の株式市場には、保有不動産に巨額の含み益があるにもかかわらず、株価が、純資産価値と比べてきわめて割安な水準に留まっている銘柄がたくさんあります。

　2005年に大活躍したハゲタカファンド（買収ファンド）がいれば、真っ先に狙われそうな銘柄群です。ところが、2006年以降、ハゲタカファンドは日本からほとんど撤退しました。

　ハゲタカが去り、割安な「含み資産株」に、敵対的買収をしかける買い手はいなくなりました。純資産価値と比較してかなり割安と分かっていても、注目する投資家がいない状態が長く続きました。

　ところが、昨年当たりから、敵対的買収が少しずつ、復活しつつあります。また、かつてのように、「含み資産株」が話題になる前触れかもしれません。今日のレポートでは、そういう「含み資産株」に改めてスポットライトを当てます。

ブーム渦中にある大手不動産株

　アベノミクスが始まった2013年以降、景気回復と異次元金融緩和の効果で、不動産需給が引き締まりました。今、都市部は、不動産ブームの様相を呈しています。

都心5区オフィスビルの賃料・空室率平均の推移：2004年1月～2019年12月

出所：三鬼商事、都心5区は東京都千代田区・中央区・港区・新宿区・渋谷区

　不動産市況の上昇によって、大手不動産・電鉄・倉庫株などで、保有する賃貸不動産の含み益が拡大しています。賃貸不動産の含み益上位4社を挙げたのが、下の表です。

賃貸不動産の含み益上位4社の含み益：2013年3月～2019年3月

出所：各社有価証券報告書（住友不動産のみ決算短信）より作成

　ところが、ブーム渦中の不動産株は、2013年に高値をつけてから、下落が続いています。不動産ブームがいずれピークアウトすることが意識されているため、業績好調でも積極的な投資が入りにくくなっています。

東証不動産株価指数の動き：2004年1月～2020年2月（5日まで）

注：2004年1月末の値を100として指数化、楽天証券作成

　不動産業は市況産業です。過去に、不動産市況の上昇下落に対応して、ブームと不況を繰り返してきました。過去を振り返ると、1973・1990・2007年に市況のピークがありました。1973年は列島改造論のブームの中で不動産市況が高騰しましたが、オイルショックが起こると崩落しました。1990年の不動産バブルは90年代に崩壊しました。2007年の不動産ミニバブルは2008年のリーマンショックで崩壊しました。

　学習効果で、投資家は、ブームのときに不動産株を買わなくなったのです。ただし、私は、やや警戒過剰に陥っていると思っています。