Jリートの平均分配金利回りが4.6％まで上昇

　国内債券の代わりとして少し投資してみたいと、考えている投資対象がJリート（J-REIT：国内の不動産投資信託）です。日経平均が急騰している間、じりじりと下落してきた結果、Jリートの平均分配金利回りが約4.4％まで上昇しているからです。

　一時、約4.7％まで上昇していましたが、先週、Jリートにようやく見直し買いが入って反発したため、利回りは少し低下して3月22日時点で約4.4％です。

東証REIT指数と日経平均比較：2019年末～2024年3月22日

出所：2019年末の値を100として指数化、QUICKより楽天証券経済研究所が作成

　ただし、Jリートは決して債券ではありません。東京証券取引所で株と同じように売買される株の一種です。2020年のコロナショックの時は、一時日経平均を上回る下落となりました。ただし、一般の株と比べると、利回りが高く、債券的価値が高い株と言えます。その特色を理解した上で、国内債券の代わりに少し投資してみていいと思います。

　私は、Jリートの平均利回りはおおむね4％が妥当と判断しています。Jリートの価格上昇が続き平均利回りが3.4％まで低下した時、Jリートは「割高」と判断します。コロナショック直前が、そうでした。

　逆に、価格低下が続いて平均利回りが4％を超えていくと「割安圏」と判断します。コロナショック直後は、国内金融機関と見られる強引な売りで暴落し、一時平均利回りが6.8％まで上昇しました。極めて割安と判断できましたが、今振り返ると、流動性が低い中でパニック売りによってついた異常値でした。

　2021年には、Jリートが買い直されて、利回りが一時3.3％まで低下しました。この時はまた「割高」と判断しました。

　その後、Jリートは、日本の長期金利の上昇を嫌気して、じりじりと売られてきました。今、利回りが4.4％まで上昇しています。改めてJリートが「割安」になったと判断しています。

コロナショックでJリートが日経平均よりも大きく下落

　Jリートに分散投資する際に、一つ知っておかなければならない「不都合な真実」があります。コロナショックやリーマンショック時に、Jリートに投資していても、リスク分散効果がなかったという事実です。コロナショックが起こった時、東証REIT指数は一時、日経平均よりも大幅な急落となりました。

　利回り商品であるはずのリートがなぜ、こんなに大きく下がってしまったのでしょう。コロナ禍では確かにホテルリートや流通リートが大きなダメージを受けました。ただし、Jリートの大半を占めるオフィスリートが受けたダメージは相対的に軽微でした。

　住宅リートはほとんどダメージが無かったし、物流リートはコロナ禍による無店舗販売拡大で、業績がますます好調に推移しました。

　つまり、コロナ禍でJリート全体が受けたダメージは、日本株全体が受けたダメージよりも軽微だったのです。にもかかわらず、東証REIT指数の方が、下げが一時的に大きかったのはなぜでしょう。

　コロナショックが起こると同時に、Jリートを一斉に売ったのは、主に国内の金融機関でした。金融危機が起こりそうになると、金融機関はリスク資産を減らして流動性を確保しようとします。

　ただし、流動性の低い不動産を急に売ることはできません。そこで、売ろうと思えば売ることができるJリートを、不動産を売る代わりに一斉に売ってきたと考えられます。結果として、Jリートは株以上に下落し、債券代替としての役割をまったく果たしませんでした。

　東証REIT指数は、2008年のリーマンショックでも、一時、日経平均よりも大きく下げました。これまでの歴史を見ると、日本株とJリートに分散投資しても、ショック時には分散投資効果が得られていません。