※この記事は2020年9月25日に公開されたものです。

　資産形成の正解は人それぞれですが、一方で、多くの人が失敗してしまう考え方や、やり方があるようです。このシリーズでは、資産形成を始める人が陥りがちな失敗事例を取り上げ、やってはいけない行動をわかりやすく解説します。

お悩み

できるだけ家計の負担を少なくして、住宅ローン返済はできるのか？

北川浩さん（仮名）会社員・30歳（既婚）

　北川さんは現在、奥様と2歳の長女との3人暮らし。家族の将来を考えて、資産形成に取り組んでいました。そんなとき、新型コロナウイルス対策でテレワークが続き、現在の賃貸マンションでは公私の区別がつけづらくなったため、郊外に家を購入することを考え始めました。

　自宅購入にあたり住宅ローンの利用を考えていますが、北川さんにとってローンを組むのは初めてのこと。ローンの見積もりをしてみたところ、返済期間を短くすればそれだけ毎月の負担が増え、一方で返済期間が長くなれば、金利の負担分が増えるため、悩んでいました。

　賢く住宅ローンを利用するには、どうしたらいいのでしょうか。

住宅ローンのウソホント（1）住宅ローンは何年で組むべき？

　住宅ローンほど、長期返済を前提とした個人の借り入れはないかもしれません。そして、支払総額を抑えるため、ローン金利に注目して借入先を比較するのが一般的でしょう。しかし、ローンで一番重要な点は、「返済期間」によって変わる金利の負担額です。

住宅ローンのウソ1：毎月ムリなく返済できればいい

　ローンを組んで大きな買い物をするとき、毎月の返済額に注目しがちですが、それは間違いです。注目すべきは総返済額（元金とローン金利の合計）。実際に「住宅購入でいくら支払うことになるのか」という点です。

　現在住んでいる賃貸マンションの賃料との差額があまり出ないよう、ローンの返済期間を伸ばして毎月の支払額を抑えることが、一番やってはいけない買い方です。

　購入金額や返済期間の基準とするべきなのは、あなたの年間収支や今後のライフプランに見合った購入金額の見極めであり、返済期間であるべきです。

住宅ローンのウソ2：まずは35年返済を前提にする

　住宅購入で現金一括払いをする人はほとんどいないでしょう。多くの人は住宅ローンを組んでいます。そこでローンの見積もりを依頼すると、まず間違いなく提示されるのは「35年返済」プランです。

　分割回数が多いほど1回あたりの返済額は少なくできるので、最長の35年返済にすれば毎月返済額の負担は減らせます。しかし、これは数千万円もの借り入れを「家賃並み」に見せてお手頃感を出すためのカラクリです。実際には支払いを将来に先送りしているにすぎないのです。

　そこで、返済期間は少しでも短く組むのがおすすめです。返済期間をたった1年縮めるだけで数十万円の利息負担を節約できることもあります。

　一般的には、手取り収入に対して住宅費用は20～30％程度が適切だと言われており、収入が増えるほど費用の割合は下がる傾向にあります。もし、ローンを組んだとき、35年返済でなければ月々の返済額が大きすぎるという方は、住宅購入金額が年収に見合っていない可能性があります。

住宅ローンのウソホント（2）返済期間で支払総額が変わる？

　では、住宅ローンの返済額と利息負担分について、具体的な例で見てみましょう。

　図1は4,000万円を固定金利1.3％で借りた場合の返済期間によって変わる、返済額と利息負担の比較です。

住宅ローンのホント1：返済期間の5年短縮で百万円単位の減額ができる

　35年返済で借りると、元金4,000万円に加えて約980万円の利息を負担することになり、総返済額は約4,980万円です。これが、30年返済にすると、利息負担が約148万円減って832万円になり、約4,832万円の総返済額で済むことになります。

　毎月の返済額は35年返済で11万8,593円（≒4,980万円÷35年÷12カ月）から、30年返済で13万4,242円（≒4,832万円÷30年÷12カ月）に変わります。まず、家計負担感が大きくなり過ぎないか確認し、できるだけ返済期間を短くしたほうが良いでしょう。

　同様に、35年返済を25年返済にするだけで約293万円もの利息支払いがなくなります。できればローンを組む前に把握したいものですが、すでにローンを組んでいても返済期間の変更は可能です。

　ローンはあくまで借金です。重要なのは、単に毎月返済することでなく、できるだけ負担を少なくする返済計画を立てて実行しなければ、無駄な支出が増えることと同じです。

図1：住宅ローンの返済額と利息負担

出所：リーファス株式会社作成