長期的視点で見たJリートはバーゲンセールか?
Jリートは長期的には配当と共に成長
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図は東証REIT指数の指数計測開始以来の推移ですが、長い意味で⾒れば、Jリート(赤線)は配当(分配金、青線)に沿った格好で共に成長、その水準は配当利回り4%弱で推移してきました(右中段図)。但し、時折ですが、大幅に変動することがあり、例えば2008~2009年にかけてのリーマンショック時には配当利回り10%程度まで売られる局面がありました。今回の暴落局面でも7%近くまで売られており、リーマン・ショック以来の暴落と言えます。
今後のオフィス市況に注目
下の図は三鬼商事による東京都心5区のオフィス市況の推移です。2001年以来のデータですが、足元の水準は平均空室率も平均賃料もリーマン・ショック前の2008年頃の水準まで回復してきました。リーマン・ショック後を振り返ると、当時のオフィスの主力テナントであった金融機関がダメージを受けたためにオフィス市況が大幅に悪化、Jリート相場が大幅に崩れた要因となりました。
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では、今回はどうでしょうか?近年のオフィス市況を支えているのはIT業界であると言われています。丸の内や大手町こそ金融業主体ですが、渋谷や六本木の主力テナントは大半がIT企業です。今回の新型コロナ・ショックによってこうしたIT企業が撤退するという話はほとんど出ておらず、オフィス市況がリーマン・ショック後のように大崩れするリスクは小さいと考えています。したがって、今回の暴落は金融機関などによる投げ売りが原因であり、将来のオフィス市況の悪化を予⾒したものではないと考えており、バーゲンセールではないかと考えています。
当資料で使用した指数について
Jリート:東証REIT指数
⽇本株:TOPIX(東証株価指数)
米国リート:FTSENAREITオールエクイティリートインデックス
米国株式:S&P500株価指数
銘柄:
野村アセットのETF「NEXT FUNDS」
NF東証REIT連動型投信(1343)
記事提供元:
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