暴落するJリートは買いなのか？

長期的視点で見たJリートはバーゲンセールか？

Jリートは長期的には配当と共に成長

　図は東証REIT指数の指数計測開始以来の推移ですが、長い意味で⾒れば、Jリート（赤線）は配当（分配金、青線）に沿った格好で共に成長、その水準は配当利回り4％弱で推移してきました（右中段図）。但し、時折ですが、大幅に変動することがあり、例えば2008～2009年にかけてのリーマンショック時には配当利回り10％程度まで売られる局面がありました。今回の暴落局面でも7％近くまで売られており、リーマン・ショック以来の暴落と言えます。

今後のオフィス市況に注目

　下の図は三鬼商事による東京都心5区のオフィス市況の推移です。2001年以来のデータですが、足元の水準は平均空室率も平均賃料もリーマン・ショック前の2008年頃の水準まで回復してきました。リーマン・ショック後を振り返ると、当時のオフィスの主力テナントであった金融機関がダメージを受けたためにオフィス市況が大幅に悪化、Jリート相場が大幅に崩れた要因となりました。

　では、今回はどうでしょうか？近年のオフィス市況を支えているのはIT業界であると言われています。丸の内や大手町こそ金融業主体ですが、渋谷や六本木の主力テナントは大半がIT企業です。今回の新型コロナ・ショックによってこうしたIT企業が撤退するという話はほとんど出ておらず、オフィス市況がリーマン・ショック後のように大崩れするリスクは小さいと考えています。したがって、今回の暴落は金融機関などによる投げ売りが原因であり、将来のオフィス市況の悪化を予⾒したものではないと考えており、バーゲンセールではないかと考えています。

当資料で使用した指数について
Jリート：東証REIT指数
⽇本株：TOPIX（東証株価指数）
米国リート：FTSENAREITオールエクイティリートインデックス
米国株式：S&P500株価指数

銘柄：
野村アセットのETF「NEXT FUNDS」
ＮＦ東証ＲＥＩＴ連動型投信（1343）

記事提供元：

当資料で使用した指数の著作権等について ・「東証株価指数（TOPIX）」の指数値及び「TOPIX」の商標、「東証REIT指数」の指数値及び「東証REIT指数」の商標は、株式会社東京証券取引所（以下「東証」といいます。）の知的財産であり、指数の算出、指数値の公表、利用など「TOPIX」「東証REIT指数」に関するすべての権利及び「TOPIX」「東証REIT指数」の商標に関するすべての権利は東証が有します。 ・「FTSENAREITオールエクイティリートインデックス」は、FTSEにより計算され、指数に関する全ての権利はFTSEおよびNAREITに帰属します。 ・「S&P500株価指数」に関する一切の知的財産権その他一切の権利はスタンダード＆プアーズファイナンシャルサービシーズエルエルシーに帰属しております。

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