三菱地所に追い風！公示地価2.3％上昇、33年ぶりの高い伸び（窪田真之）

不動産上昇で、割安な不動産株に見直し余地

　不動産価格上昇により、買収価値（純資産価値）対比で割安になっている日本の不動産株に見直し余地が出ると予想しています。

　金利復活で割安なメガ銀行株が見直されたように、不動産価格の上昇復活で、三菱地所など、買収価値対比で割安な不動産株が見直されると予想しています。既に大きく上昇したメガ銀行を少し利益確定売りして、大手不動産株を少し買ってみてもいいと思います。

　日本には、賃貸不動産に巨額の含み益【注】を有する不動産株がたくさんあります。不動産株だけでなく、倉庫・電鉄などにも巨額の含み益を有する企業が多数あります。

【注】含み益
時価と取得原価の差額。100億円で買った不動産が120億円まで値上がりしたとき、帳簿上100億円で計上している不動産に、20億円の含み益が存在することになります。

　ご参考まで、賃貸不動産に1,200億円以上の含み益を有する29社は以下の通りです。

賃貸不動産の含み益1,200億円以上の29社、うち上位1-10社

	コード	銘柄名	産業 分類	含み益 ：億円
1	8802	三菱地所	不動産	4兆6,339
2	8830	住友不動産	不動産	3兆7,367
3	8801	三井不動産	不動産	3兆2,626
4	9020	JR東日本	電鉄	1兆5,867
5	9432	NTT（日本電信電話）	情報通信	1兆3,707
6	9042	阪急阪神HD	電鉄	5,324
7	8804	東京建物	不動産	5,264
8	9005	東急	電鉄	5,259
9	8267	イオン	小売	4,638
10	9531	東京ガス	ガス	4,492

上位11-20位

	コード	銘柄名	産業 分類	含み益 ：億円
11	9021	西日本旅客鉄道	電鉄	4,341
12	9602	東宝	サービス	3,930
13	3003	ヒューリック	不動産	3,849
14	8905	イオンモール	不動産	3,255
15	3289	東急不動産HD	不動産	2,998
16	9301	三菱倉庫	倉庫	2,722
17	9104	商船三井	海運	2,673
18	9706	日本空港ビル	不動産	2,632
19	3231	野村不動産HD	不動産	2,525
20	9401	TBSHD	情報通信	2,358

上位21-29位

	コード	銘柄名	産業 分類	含み益 ：億円
21	1802	大林組	建設	2,285
22	1812	鹿島建設	建設	2,196
23	7013	IHI	機械	2,015
24	9006	京浜急行電鉄	電鉄	1,914
25	1803	清水建設	建設	1,821
26	2501	サッポロHD	食品	1,761
27	9147	NXHD	陸運	1,704
28	9003	相鉄HD	電鉄	1,513
29	9045	京阪HD	電鉄	1,216
出所：各社最新の有価証券報告書より楽天証券経済研究所が作成

　1990年代には、不動産バブル崩壊の影響で、保有不動産に含み損を抱える日本企業が多数ありました。今は、その逆です。含み損を抱える企業はほとんどない代わりに、巨額の含み益を有する企業が増えました。

　2000年代以降、日本の会計に時価主義が採り入れられ、含み損のある不動産の減損処理が進みました。そのため、大きな含み損はなくなりました。一方、含み益の時価評価はほとんど進んでいません。日本企業は、巨額の含み益を抱えたままのところがたくさんあります。

賃貸不動産の含み益上位4社の含み益：2013年3月期（期末）～2023年3月期