越秀地産（ユエシュウチサン）

2021年中間決算は予想上振れ、積極的な土地取得も財務は健全

現地コード	銘柄名
00123	越秀地産 （ユエシュウチサン）
株価	情報種類
7.34HKD (8/19現在)	株価  企業情報  チャート

　広州市政府系の不動産デベロッパー、越秀地産の2021年6月中間期の売上高は、前年同期比2.2％増の242億3,600万元と、BOCIの予想（横ばい）からやや上振れた。増収率が小幅にとどまったのは、収益計上時期のブレに伴う前年同期実績の高さなどが原因。粗利益率は予想通り、26.8％へ1.2ポイント低下し、粗利益は2.4％縮小した。半面、財務費用の低減や合弁会社・関連会社の貢献度の上昇により、コア純利益は5.5％増の21億元と、BOCIの予想（小幅減）を上回る水準だった。BOCIは新規プロジェクトを反映させる形で、2021－2023年の予想EPS（1株当たり利益）2.8－2.9％増額修正。目標株価を3.9％引き上げ、株価の先行きに対して強気見通しを継続している。

　経営陣が設定した2021年通期の物件成約目標は前年比17％増の1,122億元。これに対し、1－7月の成約実績は525億元。目標達成率は47％と、2020年通期成約額に占める1－7月の割合（46％）をやや上回るペースだった。BOCIによれば、この先年内の分譲対象物件は推定1,341億元に上り、成約率44.5％を確保すれば、目標達成は可能。この場合、8－12月の成約額は前年同期比15％の伸びを示すことになる。

　2021年上期には、成約面積180万平米を大きく上回る500万平米（床面積換算）相当の新規用地を取得した。地方級の国有企業である同社は、土地取得において有利。TOD（公共交通指向型開発：公共交通機関を基盤とした自動車に依存しない都市開発）プロジェクトや、都市運営、都市再生プロジェクト、国有企業間の協業、業界主導型のM&Aといった複数のチャネルを通じ、土地を調達することが相対的に容易という。

　上期に確定したTODプロジェクトは、通期目標の100万平米に対して21万平米弱（1件）にとどまったが、経営陣は広州地鉄集団（GZM）との提携関係に変化はないとし、複数の要因が進捗状況を左右すると説明している。

　一方、積極的に土地を取得しているにもかかわらず、財務は引き続き健全。政府が導入した債務上限規定「3本のレッドライン」においても、最良の“グリーン”ステータスを維持している。純負債比率は2021年6月末に49.8％と、2020年末の47.5％からやや上昇したものの、2020年6月末の71.2％を下回る水準。実効金利は2021年上期に4.45％と、前年同期の4.71％からさらに低下した。

　BOCIは新規プロジェクトの価値を上乗せする形で、予想NAV（純資産価値）を3.9％上方修正し、1株当たり18.09HKドルに設定した。現在株価は2021年予想PBR（株価純資産倍率）0.4倍と、予想NAVに対して59％のディスカウント水準にあるが、2021年の予想配当利回りは9.1％の高水準。BOCIは同社の低リスクと成長見通しの明確さを評価し、現バリュエーションの魅力を指摘している。一方、潜在的なリスク要因としては、不動産引き締めによる成約ペースの減速の可能性を挙げている。