しんた：高校2年生。中学からお年玉のお金で運用をしているインテリ高校生。クイズ研究部の部長

 

ひな：しんたの同級生。クイズ研究部の部員

 

 

J-REITの値動きを確認

しんた：この間、国策の「量的緩和」で、不動産（REIT）の価格が上昇したって話をしたよね。

ひな：金利が下がって、利息も減ると、J-REIT（ジェイリート：上場不動産投資信託）投資家の分配金が増えるって鼻高々に話していたね。

しんた：……。でもね、気をつけないといけないポイントもあるんだって。お父さんが不動産だって、「ずっと上がることはない」って言ってたよ。
ひな：そうだよね。
しんた：不動産はね、上げ下げの波が大きいんだって。J-REIT指数の過去のグラフ、持ってきたんだ。ちょっと見てみて。

J-REIT指数（月次データ）の推移　2003年3月末～2018年9月末

しんた：J-REITの銘柄自体は2001年からあるんだけど、J-REIT指数は、2003年3月末を1,000ポイント（基準値）としてスタートしているんだって。
ひな：やっぱり、上がったり、下がったりしているね。

J-REITは空室率を確認

しんた：「空室率」も大事らしい。
ひな：くうしつりつ？
しんた：空いている部屋の割合のこと。入居率100%なら空室率は０%。これがね、J-REITと相関があるみたいなんだ。下のグラフを見てみて。

J-REIT指数と東京オフィス空室率（月次データ）の推移　2001年12月末～2018年9月末

しんた：さっきのJ-REIT指数のグラフに、東京オフィスの空室率ってやつを合わせると、これになるらしい。
ひな：入居率が上がる（空室率が下がる）とJ-REIT指数も上がる、入居率が下がると指数も下がる……。って、そんなに単純？

しんた：J-REITは、特に東京圏オフィスの比率が高いんだって。それで、上のグラフみたいに、ある程度関係性があるみたい。グラフからも不動産やJ-REIT指数は、いったん上がり始めると、緩やかに上がっていって、いったん下がり始めると緩やかに下がっていくことが分かるよね。
ひな：最近、入居率が上がってきているんだから、まだこれから上がりそうだよね。
しんた：どうかなあ。上がっているってことは、下落もある。注意ポイントは2点。

  1. グラフを見ると、下落に転じると、しばらく下落し続ける傾向がある。つまり「転換点」の見極めがポイント。※前回、2006年に空室率が下がった（入居率が上がった）時、空室率3%を下回ったら下げ幅が縮小し、まもなく「転換点」を迎えた。今回は、既に2.20%（2018年10月）になっている。空室率って、ゼロになることはないから、2%くらいが限界とすると、すでに「転換点」の直前まで来ている。
  2. アベノミクスで大勢の投資家が買った後、日銀がJ-REITを購入したが、指数は1,600ポイントから1,800ポイントの期間が長い。今後も上昇しても、利益確定の売りに押される可能性がある。

ひな：ちょっと不安も出てきたんだね。