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山崎 元
山崎元の投資信託入門
楽天証券経済研究所の山崎元が投資信託についてやさしく解説
・REITの仕組み
・REITの運営
・REITのメリットとリスク
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 不動産を主な運用対象とする投資法人あるいは投資信託を総称してREIT(不動産投資信託:Real Estate Investment Trust)と呼びます。現在、証券取引所に上場しているREITはすべて不動産投資法人(以下で、REITとは不動産投資法人のことを指します。)です。投資家は、証券取引所を通じて、REITが発行する投資証券(株式会社における株券に相当します)を売買することができます。

 

REITの仕組み

 REITは投資家から資金を集めて、不動産などで運用することを目的として設立された法人(会社)です。REITは、投資証券を発行して投資家から集めた資金と、金融機関からの借入金などを合わせて、不動産などを購入して運用を行います。
REITは不動産を購入すると、その不動産をテナントに賃貸して、主にテナントより得る賃料から収入を得ます。そして不動産の維持・管理費用や金利などを支払った後に、残った利益を投資家の皆様に分配するという仕組みになっています。
また、REITの投資証券は、上場されているため、証券会社等を通じて、証券取引所において立会時間中いつでも売買することができます。

 

REITの運営

 REITは法律によって、運用などの実質的な業務を行うことが禁止されており、こうした実質的な業務は外部の専門家に委託することになっています。REIT自体は運営方針を決定し、実際の運用は、一定の財産的基盤や不動産投資に関する知識や経験などを基に、投資信託会社が行っています。
投資信託会社はまず不動産の選定を行います。そして投資した不動産をどういった条件で賃貸するのかといった賃貸戦略を決定し、それにあわせて不動産を管理します。また不動産の価値を維持するために必要な長期の修繕計画を立案し、それを適宜実行します。さらには不動産投資法人の財務戦略を立案して必要な資金調達を行います。運用以外の業務についてもそれぞれの専門家に委託します。
取得した不動産等の資産の保管は信託銀行などの資産保管会社に、その他の事務は事務受託会社に委託します。

 投資信託会社の運用状況は、決算書類で確認することができます。決算書類は、(1)貸借対照表(期末時点の資産、負債、資本の内容や金額により財務状況がわかる。)、(2)損益計算書(その期の利益がわかる。)、(3)資産運用報告(資産運用結果の概要、資産の情報、投資判断に影響を与えると思われる個別情報がわかる。)、(4)金銭の分配に係る計算書(分配金の構成がわかる。)、(5)監査報告書(第三者による決算内容のチェック)で構成されています。REITの投資家は、決算書類、特に資産運用報告をチェックして、運用状況を把握しましょう。
また、REITは株式と同様に、日々値動きをチェックできます。REITの価格が上昇傾向あるいは下落傾向にあるのか、著しい値動きがないか、など注意が必要です。

 

REITのメリットとリスク

 REITには、(1)少ない金額で優良な不動産に間接的に分散投資することができる、(2)実際の不動産に投資するのと同様に不動産からの収益を毎期の分配金として受け取ることが可能である、(3)不動産投資の経験豊富なプロが運用をおこなうので、通常の不動産へ直接投資する場合のような物件の維持やテナント管理などの手間がかからない、(4)上場していることにより日々価格が形成され、売買が容易である、といったメリットがあります。
一方で、REITは元本が保証された商品ではなく、市場での取引価格は変動します。また、分配金額も毎期変わるので注意が必要です。一般的に、REITには、(1)保有している不動産の価格が下落する場合、(2)保有している不動産の賃料収入が低下する場合、(3)金利が上昇して金利費用が上昇する場合などに、市場価格が下落したり分配金が減少したりする可能性があります。

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