平均利回り4.7％！J-REITの投資価値を見直す

クイズの正解：長期金利低下や賃料上昇はJ-REIT価格上昇の要因に

　J-REITの価格上昇につながる変化は、

【B】日本の長期金利（新発10年もの国債利回り）低下
【C】オフィスビルや賃貸マンションなどの賃料上昇

　J-REITの価格下落につながる変化は、

【A】日本の長期金利（新発10年もの国債利回り）上昇
【D】オフィスビルや賃貸マンションなどの賃料下落

　賃料上昇がJ-REITの上昇要因となり、賃料下落がJ-REITの下落要因となることは、自明と思います。長期金利の上昇下降について、以下、説明します。

　長期金利が上昇すると、J-REITの価格には、下落圧力がかかります。二つの理由があります。

【1】J-REITには、資本金とは別に銀行からの借入金があります。長期金利が上昇すると、J-REITの支払金利が増加するので、J-REITの価格に下落圧力がかかります。

【2】J-REITの分配金利回りが長期金利（10年国債利回り）よりどれだけ高いかによって、投資家から見たJ-REITの投資魅力が決まります。長期金利が上昇すると、J-REITとの利回り差が縮小するので、J-REITの魅力が低下し、価格に下落圧力がかかります。

　長期金利が低下すると、その逆です。

1. J-REITの支払金利が減少するので、価格に上昇圧力がかかります。
2. 長期金利とJ-REITの分配金利回りを比較したスプレッドが拡大するので、J-REITの投資魅力が高まります。

　J-REITには、さまざまな種類があります。もともとは、オフィスビルや住宅・マンションに投資するファンドがほとんどでしたが、近年は、利回りが稼げるさまざまなものに投資されています。代表的な銘柄は、以下です。

＜J-REIT代表銘柄（投資の参考銘柄）：分配金利回りは7月9日時点予想＞

コード	銘柄名	主な投資対象	分配金利回り （年率：会社予想）	最低投資額 （円）
8951	日本ビルファンド投資法人	オフィスビル	4.4％	568,000
8952	ジャパンリアルエステイト投資法人	オフィスビル	4.7％	513,000
3234	森ヒルズリート投資法人	オフィスビル	5.0％	131,900
3269	アドバンス・レジデンス投資法人	住宅・マンション	3.7％	322,000
3281	GLP投資法人	物流施設	4.4％	130,600
3283	日本プロロジスリート投資法人	物流施設	4.1％	249,900
3292	イオンリート投資法人	商業施設	5.0％	132,300
出所：分配金利回りは7月9日時点の1口当たり分配金（会社予想）を同日のREIT価格で割り、年率換算して計算

　上記に挙げたように、J-REITにはいろいろな種類があります。

【1】オフィス・リート（主にオフィスビルに投資）
【2】レジデンシャル・リート（主に住宅・マンションに投資）
【3】物流リート（主に物流施設に投資）
【4】リテール・リート（主に商業施設に投資）
【5】ホテル・リート（主にホテル・リゾート施設に投資）

　ただし、一つの種類だけに投資しているリートは必ずしも多くありません。実際にはひとつではなく、複数の種類のアセットに投資している「総合型」リートが多くなっています。上の表の「主な投資対象」では、コア・アセットとして投資しているものだけを示しています。

　J-REITに投資したいと思うものの、どの銘柄を選んでよいか分からない方は、最初は、投資信託で「東証REIT指数インデックスファンド」に投資するのもよいと思います。小口資金で、さまざまなJ-REITに分散投資できます。東証リート市場全体の平均値に投資することになります。