トウシル公式アプリクイズの正解：長期金利低下や賃料上昇はJ-REIT価格上昇の要因に
J-REITの価格上昇につながる変化は、
【B】日本の長期金利（新発10年もの国債利回り）低下
【C】オフィスビルや賃貸マンションなどの賃料上昇
J-REITの価格下落につながる変化は、
【A】日本の長期金利（新発10年もの国債利回り）上昇
【D】オフィスビルや賃貸マンションなどの賃料下落
賃料上昇がJ-REITの上昇要因となり、賃料下落がJ-REITの下落要因となることは、自明と思います。長期金利の上昇下降について、以下、説明します。
長期金利が上昇すると、J-REITの価格には、下落圧力がかかります。二つの理由があります。
【1】J-REITには、資本金とは別に銀行からの借入金があります。長期金利が上昇すると、J-REITの支払金利が増加するので、J-REITの価格に下落圧力がかかります。
【2】J-REITの分配金利回りが長期金利（10年国債利回り）よりどれだけ高いかによって、投資家から見たJ-REITの投資魅力が決まります。長期金利が上昇すると、J-REITとの利回り差が縮小するので、J-REITの魅力が低下し、価格に下落圧力がかかります。
長期金利が低下すると、その逆です。
- J-REITの支払金利が減少するので、価格に上昇圧力がかかります。
- 長期金利とJ-REITの分配金利回りを比較したスプレッドが拡大するので、J-REITの投資魅力が高まります。
J-REITには、さまざまな種類があります。もともとは、オフィスビルや住宅・マンションに投資するファンドがほとんどでしたが、近年は、利回りが稼げるさまざまなものに投資されています。代表的な銘柄は、以下です。
＜J-REIT代表銘柄（投資の参考銘柄）：分配金利回りは7月9日時点予想＞
| コード | 銘柄名 | 主な投資対象 | 分配金利回り （年率：会社予想） |
最低投資額 （円） |
|---|---|---|---|---|
| 8951 | 日本ビルファンド投資法人 | オフィスビル | 4.4％ | 568,000 |
| 8952 | ジャパンリアルエステイト投資法人 | オフィスビル | 4.7％ | 513,000 |
| 3234 | 森ヒルズリート投資法人 | オフィスビル | 5.0％ | 131,900 |
| 3269 | アドバンス・レジデンス投資法人 | 住宅・マンション | 3.7％ | 322,000 |
| 3281 | GLP投資法人 | 物流施設 | 4.4％ | 130,600 |
| 3283 | 日本プロロジスリート投資法人 | 物流施設 | 4.1％ | 249,900 |
| 3292 | イオンリート投資法人 | 商業施設 | 5.0％ | 132,300 |
| 出所：分配金利回りは7月9日時点の1口当たり分配金（会社予想）を同日のREIT価格で割り、年率換算して計算 | ||||
上記に挙げたように、J-REITにはいろいろな種類があります。
【1】オフィス・リート（主にオフィスビルに投資）
【2】レジデンシャル・リート（主に住宅・マンションに投資）
【3】物流リート（主に物流施設に投資）
【4】リテール・リート（主に商業施設に投資）
【5】ホテル・リート（主にホテル・リゾート施設に投資）
ただし、一つの種類だけに投資しているリートは必ずしも多くありません。実際にはひとつではなく、複数の種類のアセットに投資している「総合型」リートが多くなっています。上の表の「主な投資対象」では、コア・アセットとして投資しているものだけを示しています。
J-REITに投資したいと思うものの、どの銘柄を選んでよいか分からない方は、最初は、投資信託で「東証REIT指数インデックスファンド」に投資するのもよいと思います。小口資金で、さまざまなJ-REITに分散投資できます。東証リート市場全体の平均値に投資することになります。
