REITではじめる利回り投資。不動産ブーム終了リスクも考えた銘柄選び

今日のポイント

（１）不動産ブームが続く中、不動産株とＲＥＩＴの価格が下落。不動産市況にやや過熱感があることを警戒する動き。

（２）東証ＲＥＩＴの平均分配金利回りは4.1％まで上昇。まとまった資金があれば、一等地の大型ビルに投資するオフィスＲＥＩＴや、物流ＲＥＩＴ、ホテルＲＥＩＴなどに分散投資を考えたい。
 

不動産ブーム続く

　アベノミクスが始まった2013年以降、景気回復と異次元金融緩和の効果で、不動産需給が改善しました。今、都市部は、不動産ブームの様相を呈しています。

都心5区オフィスビルの賃料・空室率平均の推移：2013年1月―2017年7月

 　三鬼商事の調査によると、2013年1月に8.56％であった都心5区の空室率は、2017年7月に3.22％まで低下しました。平均賃料は、2013年12月に1万6,207円／坪で底をつけてから反発し、2017年7月には1万8,582円／坪まで上昇しました。

　市況高騰を受け、大手不動産会社では、保有する賃貸不動産の含み益が拡大しています。賃貸不動産の含み益上位4社を挙げたのが、下の表です。上位3社は、大手不動産会社ですが、4位はＪＲ東日本（電鉄会社）です。

賃貸不動産の含み益上位4社の含み益：2013年3月―2017年3月

　ブームの恩恵で、大手不動産は、以下の通り、最高益更新が続いています。

大手不動産3社の連結経常利益：2016年3月期・2017年3月期実績・2018年3月期会社予想

 

ブームでも上がらない不動産株

　不動産株は、ブームの渦中にあり、業績好調ですが、株価は下落基調にあります。不動産市況に過熱感があり、不動産ブームがピークアウトする懸念が語られ始めたことが影響しています。

　以下の「東証不動産株価指数の動き」をご覧ください。ここに、2001年以降の不動産市況の推移が表れています。

東証不動産株価指数の動き：2001年1月―2017年8月29日

 

　2001年は不動産不況のさなかにありました。その後、不動産市況は回復に向かい、2005－07年に不動産ミニバブルと言われるブームがありました。このブームは2007年まで続きましたが、その直後、ミニバブルは崩壊しました。不動産市況も不動産株も大きく下落しました。
2013年から、不動産市況は上昇に転じ、今もブームは続いています。ところが、不動産株価指数だけは、先にピークアウトを織り込み、上値が重くなっています。

長期投資を考えるならば、不動産株よりＲＥＩＴのほうが有望

　不動産株の上値が重くなっていますが、ＲＥＩＴ（リート：上場不動産投資信託）の株価は堅調です。

東証ＲＥＩＴ指数と不動産株価指数の比較：2012年末―2017年8月29日

 

　アベノミクスがスタートした後の動きを比較したのが、上のグラフです。異次元金融緩和の導入を好感し、最初は、東証ＲＥＩＴ指数、不動産株価指数ともに急騰しました。ただし、その後の値動きがまったく異なります。東証ＲＥＩＴ指数は、高値圏で堅調な動きを続けていますが、不動産株価指数は、2015年後半から大きく下がっています。

　どちらも主に不動産に投資するものですが、利益の分配方針の違いが、パフォーマンスの差に出ました。ＲＥＩＴは、毎期の利益をほぼすべて投資家に分配します。分配金方針のわかりやすさと、相対的に高い分配金利回りから個人投資家に人気となりました。ちなみに、現在、ＲＥＩＴの平均分配金利回りは、約4.1％です。個人投資家には、不動産株より、ＲＥＩＴのほうが人気があります。

　一方、不動産株は、投資家への利益還元方針が不明瞭です。大手不動産会社の配当金利回りは1％前後と低く、個人投資家の投資ニーズが高まりません。

ブーム終焉を意識するならば、選別投資が必要

　2006－07年、不動産ミニバブルといわれるブームの中、東証ＲＥＩＴ指数は、不動産株と同じように急騰しました。利回りを無視して、不動産株を買い上がる感覚で、ＲＥＩＴを買う投資家がいました。2008-09年に不動産ミニバブルが崩壊すると、ＲＥＩＴは、反動で不動産株と同じように急落しました。

　投資家は、きわめて慎重になっています。ＲＥＩＴも不動産株も、ブームの渦中にあるにもかかわらず、直近では値下がりしています。2008-09年の急落から学習し、ブームでも派手に買い上がる投資家がなくなったと考えられます。

　最近のＲＥＩＴ・不動産株の低迷を見ていると、不動産ブームの終焉を、すでにある程度、織り込んでいると考えられます。実際にブームが終焉しても、株価は08-09年のような急落にはならないと考えています。逆に、ブームが予想以上に長引く場合は、価格の上昇が期待できると思います。

　そうは言っても、不動産ブームが去るリスクを考えないわけにはいきません。ブームの終焉を意識するならば、投資銘柄の選別が大切になってきます。オフィスＲＥＩＴでは、一等地の大型ビルに投資し、長期的に安定的なリターンを出せるように計画して運営されているＲＥＩＴを選別すべきです。三井不動産が運営する日本ビルファンド投資法人、三菱地所が運営するジャパンリアルエステイト投資法人などが、その代表です。

　不動産はブームと不況を繰り返しています。優良物件に投資するＲＥＩＴを選別したら、ブーム→不況→ブームと続く不動産サイクルの、１サイクル持つつもりで投資したらいいと思います。不動産サイクルは、通常の景気循環よりはるかに長く、1サイクルに10年―20年かかることもあります。

　ある程度まとまった投資資金がある場合は、オフィスＲＥＩＴばかりでなく、物流ＲＥＩＴやホテルＲＥＩＴなど、さまざまなＲＥＩＴに分散投資すべきと考えます。以下に、投資の参考銘柄を掲げます。
 

ＲＥＩＴの投資参考銘柄、分配金利回りと最低投資金額：8月29日時点