絶対に避けるべき不動産の「共有」・その理由と例外とは

「不動産の共有は絶対にしてはならない」、と耳にしたことのある方も多いと思います。ではなぜ不動産の共有はしてはならないのか、そして例外的にこんなときはOKというケースもご紹介していきます。

不動産の共有・良くあるケース

父が亡くなり、相続人は長男と次男の2人というケースを考えます。父の残した遺産は預金4,000万円、上場株式2,000万円、自宅不動産6,000万円（建物1,000万円、土地5,000万円）でした。

長男と次男は、これを「平等に半分ずつ分けよう」ということになりました。預金は2,000万円ずつ、上場株式は1,000万円ずつ、自宅不動産は3,000万円ずつ・・・

これでめでたしめでたし・・・とはいかないのですが、税理士などに相談せずご自身で遺産分割をされる場合、「全ての財産を平等に分ける」という感覚で、不動産についても均等に分ける、という形にしてしまうケースが多く見受けられます。

しかし、預金や上場株式は文字通り「分ける」ことができても、不動産については分けるということが物理的にできないため、「共有」という形をとることになります。

不動産を共有すると何が問題なのか

不動産のうち、建物については1つの建物を複数に分割することができず、2人で所有すれば2人の共有となります。また、土地については分筆をすれば各人ごとの単独所有とできますが、そうでなければ複数人での所有形態は共有となります。

また、遺言書がない場合、遺産分割協議が調うまでは、各相続財産は自動的に法定相続分の割合による共有となります（預金については「可分債権」のため共有とはなりませんが、最高裁判例の変更により取り扱いが近々変わる見込みです）。

では、不動産を共有した場合、何が問題なのでしょうか。最大の問題は、現状から使用形態を変更する場合、他の共有者の同意を得る必要があるという点です。

共有者同士の意見がまとまらなければ何も手を付けることができなくなる

共有の不動産では、「現状維持」をする分には特段問題にはなりません。例えば従来より居住用として使っている物件ならば、その状態を引き続き維持することはできます。

しかし、居住用としての使用をやめ、他人に賃貸する、あるいは売却しようとする場合には、共有者全員が同意をしなければ実行できないのです。

実は、兄弟があまり仲の良くないケースは少なくなく、特に相続をきっかけとして不仲になってしまうことが多いです。仮に今は仲良しであっても、上のケースなら共有する不動産を賃貸に出そう、もしくは売却しようとしても、長男と次男が同意しなければ賃貸も売却もできません。

また、自分の持ち分のみを売却することは理屈上可能ですが、他人と共有になる物件の持ち分のみを買ってくれる人を見つけるのは非常に困難ですし、買ってくれたとしてもかなり安い金額となってしまいます。

長男と次男の意見が一致せず、そうこうしていくうちにお互い高齢になると、次の相続が発生します。長男と次男、それぞれの相続人が共有の不動産を相続すると、共有者がさらに増加することになります。すると、それまでよりもさらに意見がまとまりにくくなり、その結果売るに売れず、貸すに貸せず、何もできないままの状態になってしまうのです。

ですから、不動産については共有での所有形態ではなく、分筆をして1人ひとりの単独所有という形態にしておくことが重要です。

こんな場合は共有しても良い

ここまでは共有によるデメリットをお話ししましたが、実は共有によるメリットもあります。税務面に関することですが、下記のようなメリットが存在します。

〇居住用財産や空き家の3,000万円特別控除が1人につき3,000万円の枠となる

居住用財産や空き家を売却したときに売却益から3,000万円を差し引ける制度は、その 物件の所有者が1人であれば3,000万円が限度です。でも、例えば2人の共有であればそれぞれ1人当たり3,000万円、合わせて6,000万円まで差し引くことができるので有利です。

〇広大地の判定上土地を分筆するより共有の方が有利となることがある

広大地の特例を使うことができると、土地の評価額が大きく軽減できます。3大都市圏では500平方メートル以上の土地であることが要件の1つとなっています。

もし、600平方メートルの土地があった場合、300平方メートルずつ2人で相続したら広大地の適用は受けられませんが、600平方メートルを共有の形で2人で相続した場合は要件を満たすことになります。

もちろん、共有には上記のような注意点がありますから、税務上のメリットがあるからといって積極的に共有とすべきではないと思います。しかし、相続した不動産をすぐに売却することが決まっているという場合には、共有という形をとったうえで売却することでメリットを享受することができます。