利回り5%超！インバウンド恩恵を受ける「高利回りJリート」を分析！（茂木春輝）

Jリート市場の現状と利回り5%超が意味する投資環境

　不動産に小口から投資し、賃料を原資とした分配金を受け取ることができる国内の不動産投資信託（J-REIT）。その市場全体の動きを示す東証REIT指数では、加重平均の予想分配金利回りが5.06%（2026年8月24日終値）で推移しています。

　利回り商品として魅力的な水準になっており、この高利回りの背景には、ベースとなる不動産の賃貸収益が堅調である一方で、マクロ経済の不確実性や日本銀行の金融政策変更に伴う懸念から、投資口価格が上値の重い展開となっていることが挙げられます。

＜2022年以降の東証REIT指数と予想分配金利回りの推移＞

　Jリートの懸念材料として頻繁に挙がるのは、

［1］金利上昇
［2］日銀によるJリート売却

の2点です。しかし、これらのリスクは市場において過剰に織り込まれていると考えています。

［1］金利上昇

　第一の懸念材料は、金利上昇に対する耐性です。Jリート各社は資金を借り入れる際、一般的に返済期限を1年後、3年後、5年後といった形で分散させています。このため、金利が上昇したとしても、その年に借り換えを迎える一部の負債にしか即座の影響は及びません。

　また、多くの銘柄が長期借り入れを中心に資金を調達しているため、ポートフォリオ全体の支払利息が急増する事態は回避されやすい構造となっています。

［2］日銀によるJリート売却

　第二の懸念材料は、日銀によるJリートの買い入れ停止・保有分の売却または償還の影響です。日銀は2020年のピーク時には年間1,147億円のJリートを買い越していましたが、現在の売却額は時価ベースで年間わずか約55億円にすぎません。

　Jリート市場の7月における総売買代金が9,514億円であることを踏まえると、月平均5億円以下の売却額が市場全体の需給に与える影響は極めて少ないと考えています。

＜2026年の東証REITの総売買代金推移＞

　利回り5%超という現在のJリート市場は、こういった市場環境の中で割安な投資水準に位置しているとみています。

ホテルリートの変動賃料による成長

　Jリート市場の中でも、足元で高い分配金利回りになっているのが「ホテルリート」です。コロナ禍の低迷を脱し、その後も中国からの観光客減少もあったものの、国内旅行需要と全体として旺盛なインバウンド需要の恩恵を最大限に享受しています。

＜訪日外客数（総数）の月別推移（2023〜2026年）＞

　ホテルリートの最大の特徴は、オフィスや住宅系リートが固定賃料を中心とするのに対し、ホテルの売上高や利益に連動して分配金が増加する変動賃料の仕組みを積極的に取り入れている点です。ホテル予約サイトを見ると、同じホテルの同じ部屋でも日によって宿泊料が異なることがあり、ホテル収益が市況に応じて変動しやすいことをイメージしやすいでしょう。

　客室稼働率と客室単価が上昇すれば、ホテルの客室収益性を示す指標である販売可能客室数当たり宿泊部門売上高（RevPAR）が向上し、それが投資法人の賃貸収入を直接的に押し上げます。現在のインフレやインバウンド消費の拡大は、この変動賃料を通じて投資家の分配金へダイレクトに還元されるフェーズに入っています。

　ここでは、ホテルリートの中でも時価総額が大きく、分配金の魅力も高いインヴィンシブル投資法人（8963）とジャパン・ホテル・リート投資法人（8985）について解説いたします。

インヴィンシブル投資法人（8963）：高い分配金利回りと分散の効いたポートフォリオ

　インヴィンシブル投資法人は、ホテルを中核資産とするリートです。2026年3月27日時点での取得価格ベースの資産規模は約6,841億円に達し、ポートフォリオの約94％をホテル、約5％を住居が占める構成となっています。

　また、英領ケイマン諸島に2件の海外ホテルを保有するなど、独自の分散投資を行っています。「マイステイズ」ブランドを中心に、ビジネスホテルやシティホテルを全国に広く展開している点が特徴です。

　足元の業績は、大阪万博に伴う一部地域での需要変動はあるものの、全体としては底堅く推移していると考えています。

＜インヴィンシブル投資法人（8963）2026年の国内ホテル客室稼働率とRevPAR＞

　2026年6月の国内ホテルにおける主要指標を見ると、平均客室単価（ADR）は前年同月比3.9%減、RevPARは同4.0%減の1万118円となっています。一方、7月のRevPARは会社予想で前年同月比1.2%増とされており、足元では回復の兆しも見られます。

　同投資法人の魅力は、Jリートの中でも高い稼働率と分配金利回りにあります。予想分配金利回りは6.17%（2026年8月24日終値で年率換算）で、割安感が強い「買い」の銘柄と判断できます。インバウンドの恩恵を十分に享受しつつも、一部の住居セクターの賃料が下値支持線として機能するため、中長期で高いインカムゲインを狙う個人投資家にとって極めて魅力的な選択肢です。

ジャパン・ホテル・リート投資法人（8985）：ラグジュアリー需要の高い収益成長性

　ジャパン・ホテル・リート投資法人は、インヴィンシブル投資法人と異なり、ラグジュアリーホテルを中心としたポートフォリオを構築しており、比較的高い客室単価を収益成長につなげやすい点が特徴です。

　物件の運用実績では、2026年6月の保有ホテルRevPARが前年比1.7%増の1万5,023円となっています。インバウンドの富裕層を中心とするラグジュアリー需要を、ダイレクトに収益化する戦略が奏功しています。

＜ジャパン・ホテル・リート投資法人（8985）2026年の国内ホテル客室稼働率とRevPAR＞

　予想分配金利回りも高く、6.85%（2026年8月24日終値で年率換算）です。ジャパン・ホテル・リート投資法人は2025年12月期の分配金が5,061円で、続く2026年12月期の予想分配金は物件売却益などを含み5,580円となっています。

　高い分配金成長を続けている上、2024年に取得した「沖縄ハーバービューホテル」の全館改装が完了し、その収益寄与が2026年12月期から本格化しています。

まとめ

　東証REIT指数の分配金利回りが5%を超過している現在の市況は、マクロ的な金利懸念が先行し、不動産本来の強固なキャッシュフロー創出能力が過小評価されている局面であるとみています。とりわけホテルリートは、国内のインフレ進行やインバウンドの増加を宿泊単価の引き上げによって収益に転嫁しやすい優位なセクターといえます。

　それぞれの特徴を踏まえた投資戦略を簡単にまとめます。ビジネスホテル、シティホテルを中心とした高い稼働率による安定的な分配と、一部住居組み入れによるディフェンシブ性を重視する個人投資家にとっては、インヴィンシブル投資法人が適しているでしょう。

　一方、景気後退による稼働率の低下リスクも理解した上で、インバウンド・ラグジュアリー消費の拡大によるさらなる増配を期待する投資家にとっては、ジャパン・ホテル・リート投資法人が魅力的な選択肢となります。

　いずれの銘柄も、現在の6%を超える予想分配金利回りはJリート全体の中でもトップクラスに位置しています。日銀の政策動向などによる短期的な価格変動には留意しつつも、変動賃料を通じて足元の好調さを分配金成長に反映しやすい点に目を向ければ、中長期的な資産形成の中核として組み込む意義は大きいと考えます。

＜各用途を投資対象としたJリート参考銘柄＞

コード	銘柄名	主な投資対象	分配金利回り（％） （年率：会社予想）	投資口価格
8963	インヴィンシブル投資法人	ホテル等	6.17	61,400
8985	ジャパン・ホテル・リート投資法人	ホテル等	6.85	81,400
8951	日本ビルファンド投資法人	オフィスビル	3.84	130,200
8952	ジャパンリアルエステイト投資法人	オフィスビル	4.3	119,500
3234	森ヒルズリート投資法人	オフィスビル	4.81	128,800
3281	GLP投資法人	物流施設	4.81	139,700
3283	日本プロロジスリート投資法人	物流施設	4.48	86,400
3466	ラサールロジポート投資法人	物流施設	4.84	149,600
3269	アドバンス・レジデンス投資法人	住居	4.27	146,400
出所：QUICKと各社資料より楽天証券経済研究所作成。分配金利回りは1口当たり分配金（会社予想）を同日のREIT価格で割り年率換算して計算