POINT

  • 賃貸住宅は2339万戸、巨大で安定した市場、単身・2人世帯は今後も増加
  • ハウスメーカーが牽引する賃貸業界にて、非建築系でサブリース戸数1位
  • 賃貸経営代行に特化、アセットライトを追求、ストック型で22年連続増収
  • 12年連続DOE10%超。ROE20%と配当性向40%超の両立
  • 賃貸業界のDX化「スマート仲介」の到来で、物元である当社の追い風に

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収録日：2024年9月25日（水）

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株式会社JPMCのビジネスモデルと投資対象としての魅力－JPMC 武藤社長との対談

　今回の対談では、経済アナリスト森永康平氏が、株式会社JPMCの武藤社長と対談を行い、同社のビジネスモデルと個人投資家にとっての魅力について深掘りしていきます。サブリースを中心とした事業展開や、安定した収益を支える要因、さらには少子高齢化が進む中での賃貸市場の今後の展望など、投資家にとって見逃せない話題が満載です。ぜひチェックしてみてください！

森永氏　皆さんこんにちは、経済アナリストの森永康平です。本日は株式会社JPMCの武藤社長をお迎えし、同社のビジネスモデルや個人投資家に向けた投資対象としての魅力について詳しくお話を伺いたいと思います。武藤社長、よろしくお願いいたします。

武藤社長　こちらこそよろしくお願いいたします。

森永氏　まずは、御社の事業概要と、武藤社長ご自身の経歴について簡単にご説明いただけますか？

武藤社長　はい、私たちJPMCは賃貸住宅市場に特化した事業を展開しており、特にサブリースを中心に賃貸住宅の管理業務を行っています。我々は、SDGs（持続可能な開発目標）に沿った形で、社会に対してサステイナブルなソリューションを提供することを目指しています。あわせて、全国の賃貸住宅オーナー様に安定した収益をもたらすことをミッションとしています。本社は東京の丸の内にあり、創業は2002年6月です。創業9年でJASDAQに上場し、東証2部、そして東証1部と上場し、現在は東証プライム市場に上場しています。

※サブリース
サブリースとは、賃貸物件のオーナーから不動産管理会社が物件を一括で借り上げ、さらに入居者に再貸しする仕組み。このモデルでは、オーナーは管理会社から毎月固定の家賃を受け取ることができ、空室リスクを避けることが可能。管理会社は物件の維持管理を行い、入居者に貸すことで収益を得るのが特徴。

※SDGs（持続可能な開発目標）
SDGs（Sustainable Development Goals）は、国連が定めた2030年までに達成すべき17の持続可能な開発目標。これには、貧困の撲滅、気候変動への対応、エネルギーの持続可能性などが含まれる。企業がSDGsに取り組むことで、環境や社会に配慮したビジネスを展開し、長期的な持続可能な成長を目指す。

森永氏　それは素晴らしい成長経路ですね。それにしても、「JPMC」という社名には何か特別な意味があるのでしょうか？

武藤社長　はい、JPMCは「ジャパンプロパティマネジメントセンター」の略称です。もともとは「日本管理センター株式会社」としてスタートしましたが、20周年を迎えた際に社名を変更しました。社名変更の理由は、よりグローバルな視点で、日本国内の賃貸住宅市場におけるプロフェッショナルなサービスを提供するという意識を強調するためです。私たちは、日本全国で賃貸住宅オーナー様のニーズに応じた、きめ細やかなサービスを提供することに誇りを持っています。

森永氏　なるほど、非常に具体的で、賃貸市場の変化に合わせた進化を遂げている印象を受けます。それでは、賃貸住宅市場の現状についてもう少しお話を伺いたいと思います。

賃貸住宅市場の現状と将来性

森永氏　日本では少子高齢化が進行している中で、賃貸住宅市場の将来性について懸念する声も多いかと思います。その点、JPMCとしてはどのように考えていらっしゃいますか？

武藤社長　確かに、少子高齢化が進んでいることは事実です。しかし、賃貸住宅市場の重要なポイントは「世帯数」が増加していることです。人口減少が進む一方で、シングル世帯やカップル世帯の増加が顕著です。このような層は賃貸住宅を選ぶ傾向が強く、結果として賃貸住宅の需要は引き続き高いままです。特に、40代や60代以上の単身者が今後大幅に増加する見込みです。こうした層をターゲットにした賃貸住宅の需要は、今後さらに拡大する可能性があります。

　また、少子高齢化に伴う人口減少の影響は避けられないものの、同時に世帯数の増加が進んでいます。特に、単身世帯や高齢者世帯が増えていることが賃貸市場における重要なトレンドです。今後もこうした世帯の増加が、賃貸市場の需要を支えていくと考えています。

森永氏　なるほど、世帯数の増加が賃貸市場を支えているわけですね。それに加えて、外国人労働者の受け入れも進んでおり、賃貸住宅市場に新たな需要が生まれているように思います。

武藤社長　その通りです。外国人労働者の増加も賃貸住宅市場の成長要因の一つです。特に、都市部だけでなく地方においても賃貸住宅の需要が増えています。地方の賃貸住宅市場では、シニア層が新しい住居を探しているケースも多く、介護施設との連携やリノベーションによって築古物件を再活用することが重要となっています。JPMCでは、こうしたニーズに対応するために、築古物件を再生し、新たな付加価値を提供する「スーパーリユース事業」を展開しています。

※リノベーション
リノベーションとは、古くなった建物や物件に対して、大規模な修繕や改修を行い、現代のライフスタイルや設備に合わせてアップグレードすること。特に賃貸物件では、リノベーションを行うことで入居者のニーズに応え、空室率を下げることができ、結果としてオーナーの収益向上につながる。

※築古物件
築古物件とは、築年数が古い建物や物件のこと。外観や設備が老朽化している場合もあるが、リノベーションによって価値を再生することが可能。築古物件は購入や賃貸コストが比較的低いことが多いため、適切な再生方法を施すことで競争力が回復する。

サブリース事業の仕組みと強み

森永氏　JPMCの主力事業であるサブリースについて、もう少し詳しく教えていただけますか？このビジネスモデルの特徴や強みはどこにあるのでしょうか？

武藤社長　サブリース事業は、オーナー様から賃貸物件を一括で借り上げ、その物件を当社が管理・運営するモデルです。最大のメリットは、オーナー様に安定的な収入を提供できる点です。一般的な賃貸経営では、空室が生じるリスクが常につきまといますが、サブリースでは、当社がオーナー様に対して毎月固定の家賃を支払い続けるため、空室が発生してもオーナー様に影響を与えません。

　さらに、JPMCは物件の再生や管理において、プロフェッショナルとしての役割を果たします。築古物件でも、当社の手によってリノベーションを行い、新築同様の高品質な住居を提供することで、賃貸市場での競争力を維持し続けます。結果として、オーナー様にとっては長期的な資産価値の保全が可能となり、入居者にとっては快適な住環境が整います。

　また、当社のサブリース契約はオーナー様にとって大きなメリットがあります。家賃の支払いが安定して行われることで、収益の予見可能性が高まりますし、当社が物件の維持管理を一手に引き受けるため、オーナー様は物件の管理に関わる煩わしい業務から解放されます。

森永氏　なるほど、サブリース事業はオーナーにとってリスク軽減につながるうえ、長期的な資産運用においても優れた選択肢となるわけですね。

武藤社長　その通りです。また、オーナー様がサブリース契約を結ぶことで、面倒な管理業務から解放され、安心して投資を行うことができます。当社が責任を持って運営することで、オーナー様は物件の運営に関する煩雑さを感じることなく、安定した収益を得られるという利点があります。

全国に広がるポートフォリオの安定性

森永氏　JPMCは全国に広がるポートフォリオを持っていることが強みだと思いますが、具体的にどのようにして地域や物件の分散を図っているのでしょうか？

武藤社長　当社の大きな強みの一つは、全国規模での事業展開です。北海道から沖縄まで、全47都道府県に賃貸住宅を展開しており、特定の地域に依存することなく事業を運営しています。地域によって賃貸住宅に対するニーズは異なりますが、当社はそれぞれの地域に適した物件を提供しています。都市部ではワンルームや1LDKといった若年層向けの物件が主流ですが、地方ではファミリー向けや高齢者向けの物件が求められています。このように、地域ごとのニーズに対応した物件を持つことで、安定した収益を確保しています。

　さらに、物件のタイプも多様で、ワンルームから3LDKのファミリー向けまで幅広く取り扱っています。こうしたポートフォリオの多様性が、リスク分散の要素となっており、特定の市場の変動に左右されにくいビジネスモデルを実現しています。

森永氏　地域ごとの需要に合わせた物件提供を行っている点が、JPMCの強みとして際立っていますね。特定のエリアに依存しないビジネスモデルが、リスクを分散し、安定した収益をもたらしていることがよく分かりました。

武藤社長　そうですね。当社のパートナー企業ネットワークも重要な役割を果たしています。全国に1,400社以上のパートナー企業があり、地域ごとのニーズに合わせた迅速かつ効果的な対応が可能です。少人数の社員でありながらも、こうしたネットワークを活用することで、効率的な事業運営を実現しています。

高齢者向け賃貸住宅の成長ポテンシャル

森永氏　少子高齢化が進む中で、高齢者向け賃貸住宅の需要も今後拡大していくと考えられていますが、JPMCではどのような取り組みを行っていますか？

武藤社長　高齢者向け賃貸住宅は、今後大きな成長が期待できる分野です。私たちは「ふるさぽ」というサービスを提供しており、高齢の方が安心して住むことができる環境を整えています。このモデルは、オーナー様にとっても、物件の価値を維持しながら収益を得られるというメリットがあります。さらに、介護会社との連携により、高齢者向けの付加価値の高いサービスを提供することができ、シニア層の需要を的確に捉えています。

　また、築古物件の再生を通じて、オーナー様に新たな収益機会を提供しつつ、入居者には快適な住環境を提供しています。築古物件であっても、適切にリノベーションすることで、シニア向けに適した居住空間を提供することが可能です。高齢化社会のニーズに応じた柔軟な対応が、今後の市場での競争力を高める要素となるでしょう。

スマート賃貸とテクノロジーの活用

森永氏　最近では、テクノロジーを活用した「スマート賃貸」が話題ですが、御社でもこの分野に取り組んでいると聞いています。具体的にはどのような技術を活用しているのでしょうか？

武藤社長　「スマート賃貸」という取り組みでは、テクノロジーを活用して、入居者がより快適で便利な生活を送れるようにしています。たとえば、スマートフォンを使ってエアコンや給湯器を遠隔操作できるシステムや、スマートロックを導入することで、入居者が外出先からでも鍵を管理できる仕組みを提供しています。

　さらに、賃貸物件の検索から契約までをオンラインで完結できるようなシステムも導入しており、従来の煩雑な契約手続きを大幅に効率化しています。これにより、入居者にとってもオーナー様にとっても負担が軽減され、よりスムーズな契約プロセスが実現されています。特に若年層や外国人労働者にとって、このようなデジタル化されたサービスは非常に利便性が高く、今後さらに普及が期待されます。

※スマートロック
スマートロックは、スマートフォンや専用のデバイスを使って、鍵の開閉を遠隔操作できる技術。賃貸物件では、入居者が外出先から鍵を管理できるほか、鍵の紛失時にも容易に対応できるため、セキュリティ面でも利便性が向上。

森永氏　テクノロジーの導入によって、賃貸物件の利便性が向上し、入居者にとって魅力的な選択肢となるわけですね。

株主還元と安定成長の展望

森永氏　JPMCの株式に興味を持つ投資家にとって、業績や株価のパフォーマンスは重要な指標となりますが、JPMCはどのようにして22年間増収を維持してきたのでしょうか？また、ROE（自己資本利益率）が非常に高いというのも印象的です。これらの点について教えてください。

武藤社長　まず、当社は創業以来、22年間にわたって増収を続けてきました。その背景には、賃貸住宅市場の大きさや、当社が手がけるサブリース事業の安定性があります。不動産市場全体が成長しているわけではありませんが、我々の事業は賃貸住宅に特化しているため、需要が堅調に続いています。

　また、ROEについては、当社が資産を保有しない「アセットライト」なビジネスモデルであるため、資本効率が非常に高い点が大きな要因です。オーナー様の資産を運用し、効率的に収益を生み出すことで、非常に高いROEを実現しています。

森永氏　確かに、一般的にJPMCは「不動産銘柄」と見られがちですが、実際には違うんですね。これは投資家にとっても大切なポイントです。不動産市場が金利上昇などの影響を受けて全体的に不調な時期でも、JPMCの株価はそれほど影響を受けず、むしろそういった局面では「買い時」になる可能性があるわけですね。

武藤社長　その通りです。不動産企業として見られることもありますが、当社は物件の建築を行わず、資産運用や管理に特化しています。金利が上がって不動産市場全体が下落するような局面では、当社の株式は比較的安定しており、逆にそういったときは投資の好機になる可能性があります。

森永氏　また、最近注目されている新しいNISA（少額投資非課税制度）でも「成長投資枠」の活用が話題です。長期保有を目的とする投資家にとって、JPMCは成長投資の候補としても魅力的です。安定成長を続け、経営効率が高く、しかも配当性向も非常に高い。こうした要素は、投資家にとって長期的に安心して保有できる株式と言えますね。

武藤社長　はい、その通りです。当社は「ストックビジネス」による安定した収益を基盤としています。そのため、配当性向も高く、現在の配当利回りは約5%に達しています。NISAの枠を使って長期的に保有するには非常に適した銘柄だと思います。

森永氏　さらに、投資家がポートフォリオを組む際、JPMCを一部に組み込むことはリスク分散の効果も大きいですね。特に、JPMC自体が全国にわたる多様な賃貸物件を運営しているため、会社自体が強固なポートフォリオを持っているという印象を受けます。JPMCの株を持つことで、投資家もリスク分散が可能になるというのは大きな魅力です。

武藤社長　まさにそうです。当社は全国47都道府県に事業展開しており、地域や物件の種類に応じた幅広いポートフォリオを持っています。都市部のワンルームから地方のファミリー向け物件、高齢者向け賃貸住宅まで、多岐にわたる賃貸物件を運営しており、特定の市場変動に依存せず、安定した収益を確保しています。

森永氏　また、オフィスリート（不動産投資信託）などに比べ、賃貸住宅市場は景気の動向に左右されにくいことも、JPMCの強みですよね。オフィス需要が景気に大きく依存するのに対し、住居は生活に欠かせないものですから、長期的に安定して需要があります。

武藤社長　その通りです。オフィスリートは景気の変動に敏感ですが、賃貸住宅市場は比較的安定しています。特に当社は、空室リスクを抑えたサブリース事業を展開しているため、経済情勢に大きく左右されることはありません。また、テクノロジーを活用したスマート賃貸やスマートロックなどの導入により、賃貸物件の管理効率を高め、今後も安定的な成長を続けられると考えています。

　投資家の皆様にとって、長期的な資産運用の安定を提供できる銘柄として、自信を持っています。

森永氏　今回の対談で、JPMCの安定したビジネスモデルや株式の魅力について深く理解できました。特に、安定成長と高い配当利回りが個人投資家にとって非常に魅力的です。今後もJPMCが投資家の注目を集める存在であり続けることを期待しています。本日はありがとうございました。

武藤社長　ありがとうございました。

 

武藤 英明氏
JPMCグループ CEO
株式会社JPMC 代表取締役　社長執行役員

1964年生まれ　商社、外資系建設機械メーカーを経て、不動産系ITベンチャー創業。
2002年日本管理センター設立。代表取締役社長に就任。
国土交通省移住推進プロジェクト準備委員会委員、全国賃貸管理ビジネス協会新事業新商品開発委員会委員、財団法人日本賃貸住宅管理協会サブリース協議会協議員、日本賃貸住宅オーナー共済連合会専務理事を歴任。

 

 

森永康平氏
マネネ CEO（最高経営責任者）・経済アナリスト

運用会社や証券会社にて、日本の中小型株のアナリストや新興国市場のストラテジストを担当。
2018年6月に金融教育ベンチャーのマネネを創業。
現在は複数のベンチャー企業のCFOを兼務。
日本証券アナリスト協会検定会員。
著書「新NISA対応版 いちばんカンタン つみたて投資の教科書」（あさ出版）、父・森永卓郎氏との共著「親子ゼニ問答」（角川新書）など多数。

 

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 銘柄名 JPMC
銘柄コード 3276
上場市場 東証プライム
取引単位 100株

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