資産形成の正解は人それぞれですが、一方で、多くの人が失敗してしまう考え方や、やり方があるようです。

　このシリーズでは、資産形成を始める人が陥りがちな失敗事例を取り上げ、やってはいけない行動を分かりやすく解説します。

お悩み

株式投資も不動産投資にも興味はある…でも最初の一歩が踏み出せない！

山本ゆみさん（仮名）会社員・36歳（既婚）

　日経平均株価が30年半ぶりに3万円を超えたというニュースから、投資に興味を持った山本さん。 周りの友人から株式投資で「もうかった」と聞き、それなら自分でもやってみたいと考えるようになりました。

　それから株価の動きを毎日見ているうち、「もしも買った株が急に暴落したらどうしよう」と考え始め、それからは投資に尻込みする気持ちが出て、悩んでいました。

　そんなとき、別の友人から不動産投資の話を聞いて、インテリアや住まいに興味を持っていた山本さんは、おもしろそうだと感じました。しかし、不動産投資を始めるにはローンを組むことが必要だと知り、不動産投資にも一歩を踏み出せません。

　もんもんと考えていたある日、「将来のためにも投資で資産形成をしたいけれど…」と職場の先輩に相談すると、「株式投資と不動産投資の間をとった、REIT（リート：不動産投資信託）はどう？　分配金が安定していて、いいらしいよ」と言われました。

　REITは不動産投資ほどの手間もかからないと分かり、投資の手始めにJ-REIT（国内の不動産投資信託。Jはジャパン）を始めてみようと、前向きな気持ちになりました。果たしてJ-REIT投資、始めるには、何に気をつけたらいいのでしょうか。

J-REITと株式、何が違うの？

　REITと個別株式、双方とも証券取引所を通じて売買ができるため、取引の仕組みがよく似ています。

　また、REITの中身である不動産を保有・運用している不動産投資法人は、株式会社と同じように投資家から集められた資金などで活動している点も似ています。

　しかし、双方は使われる用語や商品性にさまざまな違いがあります。まずは重要な基本点を確認してみましょう。

J-REITと株式の違い

  J-REIT 株式
（東証一部）
投資対象 不動産投資法人 株式会社
価格 投資口価格 株価
配当収入 分配金 配当金
投資スタンス 配当収入重視 値上がり益重視
市場時価総額 約15兆円 約670兆円
銘柄数 62銘柄 2191銘柄
想定利回り 約3.9％ 約2.1％
出所：リファース社
注：2021年1月末日時点のデータ。東証1部の想定利回りは加重平均利回り

J-REITの投資のポイントは？

　そして、不動産に投資しているREITと一言で言っても、投資先の不動産の種類によって、投資の魅力や注意点も異なります。

　特にコロナ禍では、投資先が物流系のREITは大きく上昇している一方で、投資先がホテル系のREITは壊滅的で分配金を大きく減配した銘柄も少なくありません。

　大きく分けて、J-REIT市場の物件の用途は次の表の6種類に分かれています。

　そして、1種類の用途物件を主体に投資する特化型REIT、2種類の用途物件を保有している複合型REIT、3種類以上の用途物件を保有している総合型REITに分類されています。

　自分の投資目的や不動産市況の見通し、さらにJ-REITの保有物件や今後の物件取得予定に合わせて投資先を選択することが投資のポイントです。

  REIT
物件用途		 特徴
1 オフィス 会社の事務所が入居するオフィスビルが対象。景気動向を受けやすい
2 物流施設 単なる倉庫ではなく、物流を集約化する施設が対象。コロナ禍で需要が伸びている
3 商業施設 郊外型のショッピングセンターなどが中心。オフィスと比べて賃貸契約の期間が長く、 景気に左右されにくいといわれている
4 住宅 住まいなので不景気でも家賃が安定しているが、景気が上向き時には恩恵が少ない
5 ホテル ホテルや旅館を対象。コロナ禍で壊滅的な影響を受けている
6 ヘルスケア施設 病院や介護施設などが対象。REITでのシェアはかなり少ない

やってはいけないJ-REIT投資の注意点

　J-REITは株式と同様に証券取引所で売買できるが故に、株式投資と同じように考えて投資してしまう方がいます。一方で逆に、実物の不動産投資と同じように考えてしまう方もいます。

　REITは不動産へ投資していますが、金融商品でもあります。そのため、メリットもデメリットもあるので、失敗しないために、やってはいけないポイントをお伝えします。

やってはいけないJ-REIT投資：1

値上がり益を第一の目的に投資する

　J-REIT投資は値上がり益ではなく、一番注目するべきは不動産収入から入る分配金の利回りです。高利回りであればあるほどよいというわけではありませんが、投資口価格が上昇して利回りが下がれば、J-REIT投資のうまみも少なくなってしまいます。

　物件の管理や物件取得によって利回り向上を目指している点が、事業で利益を追求していく株式会社とは大きく異なる点といえます。

やってはいけないJ-REIT投資：2

REITが不動産物件を選ぶ基準を見ていない

　J-REITの銘柄をいろいろ比較してみると、保有している物件の用途やその投資目的はさまざまです。

　不動産の分配収入を期待する点は共通ですが、純粋に不動産投資を目的にしているREITの他、運用している不動産投資法人のグループ企業が保有する物件のREITや、本業の事業拡大のための資金調達の手段になっているREITもあります。後者のREITだからダメというわけではありませんが、REITの投資先である中身の不動産がどんなものなのか、基準がどうなっているか、まずは確認することを忘れないようにしましょう。

やってはいけないJ-REIT投資：3

日銀の買い入れ対象銘柄か確認していない

　投資先のJ-REITを選ぶとき、投資家の皆さんは何を基準にしているでしょうか。なんとなく選んでいる方は日本銀行の買い入れ対象銘柄かどうか、確認することをおすすめします。

　2020年の日銀によるREITの買い入れ額は、1,147億円と、初めて年間1,000億円を超えました。具体的な買い入れ対象銘柄は公表されていませんが、日銀は次のようなルールに基づき、優良銘柄を買っています。そのため、日銀が購入する銘柄かどうかを把握しておくことが銘柄選定の一つになるでしょう。

  • AA格相当以上のもので、信用力その他に問題のないもの
  • 取引所で売買の成立した日数が年間200日以上あり、かつ年間の売買の累計額が200億円以上であること
  • 各銘柄の発行残高の5％以内を上限

やってはいけないJ-REIT投資：4

公募増資を実施する可能性を考慮していない

　REITの利回り向上のために、不動産投資法人では新しい不動産の取得を考えています。その際には金融機関からお金を借りて資金を調達するか、新しく投資口を発行する公募増資で株式のように市場からお金を集めています。

　新たな物件取得はREITの成長のためにもプラス要因ですが、公募増資をすることで投資口価格が下落してしまう点には注意が必要です。

　集めた資金で同価値の物件取得を行うので理論的にはREITの価値は下がらないはずですが、実際には下落しています。

　そのため、REITを投資する際には過去に公募増資を行った頻度などを調べておきましょう。必ず時期が分かるわけではありませんが、購入してすぐに公募増資が発表されて、投資口価格が下落しては泣くに泣けません。

投資のアドバイス

株式と似ていても違う商品であることに注意‼

　J-REITは、地方銀行や信託銀行などの金融機関も力を入れて投資しています。海外投資家もコロナ・ショック以降、その利回りに注目して以前より大きく資金投入をしています。

　高配当を狙って日本株や米国株へ投資する人が多い中で、J-REITの安定した分配金は魅力的、かつ配当ねらいのニーズにもマッチしているといえるでしょう。

　J-REITは運用会社のウェブサイトで保有物件や今後の物件取得予定などを丁寧に説明しています。気になるREITがあれば、まずはウェブサイトをのぞいてみるといいでしょう。

【要チェック】
リーファス社の公式YouTubeチャンネル『ニーサ教授のお金と投資の実践講座』では、同コラムの他にも動画でお金と投資の知識を学ぶことができます。