深セン国際集団（シェンジェン・インターナショナル）

深セン前海の土地交換契約が完了、不動産開発と物流パーク事業に潜在力

現地コード	銘柄名
00152	深セン国際集団 （シェンジェン・インターナショナル）
株価	情報種類
12.66HKD (7/3現在)	株価  企業情報  チャート

　深セン国際は6月30日、深セン市当局との間で、同市前海地区での土地交換計画・第3期をめぐって契約を交わした。同社が総面積4万1,993平米の新たな用地を譲り受け、一連の交換計画が完結したことになる。これに伴い、同社は20年12月通期に税引き前で35億5,300万元（39億3,100万HKドル）の特別利益を計上し、利益上乗せ率とほぼ同率の増配を行う見通しという。今回発表された土地交換計画の進捗はほぼ市場の予想通り。BOCIは短期的に、不動産開発事業から多額の収入が見込めると指摘し、長期的には物流パーク事業の成長潜在力が大きいとみる。20年上期のコア利益の低迷については、土地交換に伴う特別利益の計上が一部を補うとの見方。傘下の深セン航空の業績悪化を反映させる形で、目標株価を小幅に下方修正しながらも、同社株価の先行きに対して強気見通しを継続した。現在株価の20年予想配当利回りは8.0％の魅力的水準にあるとしている。

    一連の土地交換は、深セン前海地区の区画整理を行う市政府の方針に基づくもので、市政府が同社保有地を収用し、その代替用地を付与するという取引。今回合意した第3期は、前海に位置する総面積約4万2,000平米の3区画を譲り受ける内容で、容積率に基づく延べ床面積換算では約17万2,500平米となる（うち29.0％が住宅用、14.5％が賃貸マンション用）。土地交換に際しての当該区画の名目価格は約36億5,200万元だが、市政府に供与した土地の等価交換となるため、土地取得代金の支払いは発生しない。

　同社の現時点での推計では、第3期の土地交換に伴い、20年12月期に特別税引き前利益35億5,300万元を計上する。15年1月1日を基準日とした地価の評価で、同社は83億7,000万元相当の代替用地を無料で受け取ることが確定済み。両者は15年に枠組み合意した後、17年10月に第1期（うち24億4,000万元）、19年12月に第2期（21億8,700万元）契約を締結しており、これに続く第3期分の譲渡益が推定35億5,300万元になるという。当該区画の整理および造成をもって、第3期の土地交換契約の履行となるが、いずれにせよ、前海プロジェクトのこの先の開発価値は大きい。

　BOCIは今回の発表を受け、20年の予想純利益および予想配当をそれぞれ約18％増額修正した。深セン航空の赤字の一部を、土地交換に伴う一回性利益の計上が補うとの見方だ。ただ、2－5月の有料道路の無料化措置と航空部門の赤字を反映させ、20年の予想コア利益を23％減額修正した。

　また、深セン航空のバリュエーション低下に伴う1株当たりNAV（純資産価値）の後退でSOTP（サムオブザパーツ）方式に基づく目標株価を下方修正。新たな目標株価を21年予想コアPER（株価収益率）で11.8倍相当の水準に設定した。同社株価の潜在的な調整材料としては、不動産開発を含むその他収益の計上が予定よりずれ込む可能性を挙げている。