(提供元:大和投資信託)
※この記事は2018年9月17日に東証マネ部!サイトで公開されたものです。
十七郎:では最後のセクター「不動産」についてご説明しましょう。
イーナ:いよいよラストですね!よろしくお願いします。
十七郎:まず不動産会社ですが、主な収益源として「賃貸」と「分譲」があげられます。
イーナ:わたし1人暮らしだから賃貸は馴染みがあります。
十七郎:賃貸は、所有するオフィスビル・商業施設などをテナントとなる事業会社等に貸し付け、賃料を得る事業です。そのため、オフィスの空室率や賃料動向などが業績を左右するポイントとなります。
イーナ:ふむふむ。
十七郎:また新規施設の開発に伴う費用、貸し床の増加も変動要因になります。都心部などでオフィスの大量供給が計画されていたりすると注目を集めたりしますね。
イーナ:最近は建設中のオフィスビルがたくさんありますよね!
十七郎:そうですね。ただしオフィスが増えても入居者が少なくては需給のバランスが取れません。ですので、実際にどれだけの需要が見込めるかが重要になります。
イーナ:なるほど、では分譲のポイントは何でしょうか?
十七郎:分譲は、各種の不動産を多様な投資家に販売することで売却益を得る事業をいいます。これら完成・売却物件は、件数・利益率にばらつきがあります。そのため、期毎の売却物件の規模・利益額が業績の変動要因になりますね。これまでは業績変動に関する点をご説明しましたが、不動産においてはマクロ経済動向も注目が必要です。
イーナ:マクロ経済動向?具体的には何ですか?
十七郎:そうですね、例をあげると「インフレ率」と「金利」の動向は重要となります。
イーナ:インフレ?よく聞くけど不動産と関係があるんですか?
十七郎:もちろんです。切っても切れない関係と言えると思いますね。
イーナ:本当ですか?詳しく教えてください!
十七郎:わかりました。ところでイーナさん、インフレはどのような現象かご存知ですよね?
イーナ:えーっと、物価が上がることですよね?
十七郎:そうですね、一般に物価水準が持続的に上昇すること、またその結果貨幣価値が減少することをいいます。ですのでインフレ時には、現金や預貯金などの金融資産の価値は低くなってしまいます。
イーナ:何となくわかります。
十七郎:そこでインフレに強いと考えられる不動産への投資が注目されます。
イーナ:え、どういうことですか?
十七郎:はい。不動産なら物価の上昇とともに不動産価格も上がっていくため、資産価値が大幅に下落することは考えにくいというメリットがあるからです。また、インフレ局面では賃料も上昇していくことが想定されますね。
イーナ:なるほど!だから不動産はインフレに強いと考えられているんですね。
十七郎:はい。過去にインフレ期待が高まる局面で不動産会社の株価が上昇したという経緯もありました。
イーナ:そうだったんですね!じゃあ金利についてのポイントは何ですか?
十七郎:金利ですが、一般的に金利が低下すると不動産価格は上昇すると考えられます。
イーナ:え、どうしてですか?
十七郎:そうですねぇ、ではイーナさん、不動産はどのようにして購入すると思いますか?
イーナ:えーっと、たぶんローンを組むと思います。
十七郎:はい。金融機関から資金を借りて購入するのが一般的ですね。そのときにこの金利が重要となります。不動産は大きな買い物ですので、金利の微妙な差が購入の判断に大きく影響を与えるんです。金利が低下すれば金融機関へのローンの支払額が少なくなるため、不動産を購入するのに好機と捉える人が増えると考えられます。
イーナ:そっか、それで不動産の需要が増えるため価格は上がるんですね?!
十七郎:そういうことです。もちろんその逆もありまして、金利上昇は不動産価格の下落要因となりますね。
イーナ:よくわかりました!
十七郎:不動産セクターについてですが、「TOPIX-17不動産」の値動きに連動するETFはもちろんございます。
イーナ:ですよね♪
十七郎:最後は駆け足になってしまいましたが何とか間に合いましたね。
イーナ:間に合う?
十七郎:いえ、何でもありません。
イーナ:もう17の業種を学んだかと思うと早いですね、ちゃんと復習しなきゃ!次回はどんなこと教えてくれるんですか?
十七郎:そうですね、、少し考えてみます。これまで学んだことがイーナさんの資産運用のお役に立てればうれしいですね。
イーナ:はい!いろいろありがとうございました!
帰路につき、、
イーナ:あ!携帯忘れてきちゃった!事務所に取りに戻らないと!
事務所に戻り、、
イーナ:すみませーん、イーナですが、携帯わすれちゃって。
……。
イーナ:十七郎さん、いらっしゃいますか?失礼しますね。
ガチャ
イーナ:え? うそ、、、どうなってるの?!
続く
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