J-REIT2カ月ぶり高値！日銀利上げでも5％利回り強し？「地域特化型REIT」を解説

6～7月の東証REIT指数は、底打ちから反発　2カ月ぶり高値水準へ

　東証REIT指数のチャートを見ると、4月中旬から続いた下落トレンドは6月上旬に一服した様子がうかがえます。東証REIT指数は6月8日に1,740.5ポイントと直近の最安値を記録した後、緩やかな回復基調に転じています。

　6月16日には日本銀行が政策金利を0.75%から1.0%へ引き上げることを決定しました。1995年以来、約31年ぶりの高水準です。金利上昇は不動産投資信託（REIT）にとって借り入れコスト増加につながるため、一見ネガティブなニュースに見えます。

　しかし市場の反応は落ち着いており、利上げ前後も東証REIT指数は底堅い動きを続けました。すでに市場が利上げを織り込む動きを見せていたことが背景にあります。

　7月に入ると、東証REIT指数は1,855ポイント台まで回復し、5月上旬以来約2カ月ぶりの高値水準をつけました。各投資法人が賃料引き上げや財務基盤の強化に取り組んでおり、「金利上昇に弱い」というREITのイメージが変わりつつあることも追い風となっています。分配金利回りは依然5%前後の高水準を維持しており、長期投資家にとって引き続き魅力的な水準です。

　また、個人的に注目している動きがあります。半導体株など成長株が下落する局面で、REITが上昇するという逆相関の現象が見られるようになっています。株式市場とREIT市場が異なる値動きをする場面が増えており、ポートフォリオ全体での分散投資という観点からもREITへの関心が高まっています。

　今後は金利上昇をどう乗り越えるか、各投資法人の対応力を見極めることが銘柄選択のカギになりそうです。

「地元」で選ぶ！地域特化型REITという選択肢！今月の注目J-REIT2銘柄！

　第4回は「REITの意外な選び方」として、あまり知られていない二つの視点をご紹介します。これまでの連載でREITの基本、投資する不動産の用途、タイプの違いを解説してきました。今回は、利回りや用途以外の切り口で銘柄を選ぶ方法として「地域特化型REIT」を取り上げます。

　国内の不動産投資信託（J-REIT）の多くは東京圏の不動産を中心に運用しています。しかし、特定の地域に投資対象を絞った「地域特化型REIT」も存在します。

　地域特化型は、用途ではなく「投資エリア」を絞るという点で、特化型の中でも独自の特徴を持ちます。東京圏以外の地域経済の成長に投資したい方や、ゆかりのある地域を応援したい方に注目される銘柄です。

地域特化型REITの主な銘柄

　地域特化型REITには、関西圏に重点投資する阪急阪神リート投資法人（8977）、九州・福岡圏に特化した福岡リート投資法人（8968）、東海道地域に投資する東海道リート投資法人（2989）などがあります。今回はこの中から2銘柄を詳しく解説します。

地域特化型REITのメリット・デメリット

▼メリット
　東京圏以外の不動産へ分散投資ができます。投資対象を一地域に絞ることで運営効率が上がり、コスト削減にもつながります。また、その地域の経済成長や再開発の恩恵を直接受けやすいのも特徴です。

▼デメリット
　投資エリアが集中しているため、地震などの自然災害や地域経済の悪化による影響を受けやすい面があります。東京圏と比べると不動産の流動性が低く、物件の入れ替えが難しいケースもあります。

▼こんな人に向いている
　東京圏中心のポートフォリオに地域分散を加えて投資バリエーションを増やしたい人、地元や縁のある地域の経済を応援したい人。