政策金利1%でREITに三つの逆風。「利回り差の縮小」で変わる長期戦略と銘柄選び

約31年ぶりの金利水準、REITへの影響は？

　2026年6月16日（火）、日本銀行は金融政策決定会合で政策金利を0.75%から1.0%へ引き上げることを決定しました。1995年以来約31年ぶりの高水準となります。

　中東情勢の影響による原油高に伴う物価上昇（インフレ）リスクの高まりを重視し、利上げによるインフレ抑制が必要と判断したとみられます。

　東証REIT指数は6月19日終値が1,774ポイント台となっています。1年チャートを見ると、2026年1月につけた2,100ポイント近くの高値から約15%下落し、2025年7月の安値水準に近づいています。移動平均線（5日、25日、75日）はいずれも下向きで、金利上昇局面における厳しい環境が続いています。

「金利が上がると不動産投資信託（REIT）は売り」という反応は教科書通りですが、下落の要因、織り込み度合い、今後の投資判断について確認していきます。

金利上昇がREITに与える「三つの影響」

　政策金利の引き上げは、REIT市場にどのような構造的変化をもたらすのでしょうか。金利上昇が投資判断に直結する

「イールドスプレッドの縮小」
「借り入れコスト」
「不動産価格への影響」

という三つの側面を解説します。なぜ金利上昇がREITにとって逆風となり得るのか、そのメカニズムを正しく理解しましょう。

【1】イールドスプレッドの縮小

　REITの魅力は「分配金利回りの高さ」でした。長らく10年国債利回りが0%台だった時代、REITの4〜5%の利回りは圧倒的な優位性がありました。

　しかし、政策金利1%時代では状況が変わります。10年国債利回りはすでに2.6%台まで上昇しており、REITと国債の利回り差（イールドスプレッド）は、大幅に縮小しています。

　リスクを取ってREITに投資する意義が薄れるため、REIT価格には下落圧力がかかりやすくなります。

【2】借り入れコストの上昇

　REITは物件取得のために多額の借り入れを行っています。有利子負債比率（LTV）が40〜50%のREITも珍しくありません。

　金利上昇は、この借り入れコストに影響します。仮に1,000億円の借り入れがあるREITで金利が0.5%上昇すれば、年間5億円の利払い増加。これは分配金の減少につながる可能性があります。

　特に注意すべきは「変動金利の借入比率が高い銘柄」です。固定金利中心で調達しているREITは影響が限定的ですが、変動金利比率が高いREITは今後の決算で分配金下方修正リスクがあります。

【3】不動産価格への影響

　金利上昇は不動産市場全体にも影響します。不動産価格は「収益÷利回り（キャップレート）」で決まりますが、金利上昇はキャップレート上昇（＝価格下落）を招きやすい傾向があります。

　REITが保有する物件の鑑定評価額が下がれば、純資産価値（NAV）も低下し、投資口価格の下落要因となる可能性があります。

金利上昇局面での用途別特徴

　全てのREITが同じ影響を受けるわけではありません。用途ごとに特徴は異なります。

　ポイントは「賃料を上げられるかどうか」です。物価上昇局面で賃料を引き上げられる用途は、金利上昇の影響を吸収しやすくなります。用途ごとの特性を踏まえた銘柄選びが重要です。