「住宅ローン繰り上げ返済」VS「投資」！夏のボーナスの使い方、どちらが正解？

　夏のボーナスが入ると、家計に少しゆとりが生まれてうれしいですよね。でも、住宅ローンを抱える30〜50代の方にとって、このまとまったお金の使い道は悩ましい問題です。

「少しでも早く借金を減らすために、繰り上げ返済に回すべきか？」

「それとも、NISA（ニーサ：少額投資非課税制度）などで投資に回して増やすべきか？」

　この「繰り上げ返済か、投資か」というテーマは、FP相談でも必ずと言っていいほど話題に上がります。今回は、感情論を少し脇に置き、「数学的な正解」と「後悔しないための考え方」を分かりやすくご説明します。

数学的な正解は「金利」と「利回り」の比較で決まる

　数学的にお得な選択肢は、「住宅ローンの金利」と「投資の期待リターン（利回り）」を比べれば導き出せます。

　ルールはシンプルです。

• 「投資の期待リターン」＞「住宅ローンの金利」＝「投資」が正解
• 「投資の期待リターン」＜「住宅ローンの金利」＝「繰り上げ返済」が正解

　例えば、金利1%の住宅ローンを借りているとします。手元のボーナス100万円を繰り上げ返済に充てると、将来の1%分の利息（年間約1万円）を払わずに済みます。

　一方、この100万円を全世界株式などに連動するインデックスファンド（投資信託）に投資したとしましょう。長期的に見ると、年5〜6%程度のリターンが期待できるといわれています（年によって変動します）。

　もし5%で運用できれば、1年間で5万円の利益が出ます（なお、この5%は税引き前の数字です。約20%課税される通常の口座ではなく、非課税のNISAを使う前提です）。

• 繰り上げ返済の効果：1%（1万円の利息負担軽減）
• 投資の効果：5%（5万円の利益）

　単純に計算すると、投資で5%増やし、そこから1%のローン金利を払っても、差し引き毎年4%分（4万円）手元に多く残る計算です。現在の日本のように、住宅ローン金利が比較的低い（1〜2%程度）環境下では、数学的な正解は「投資」となるのです。

　ただし、注意点の一つとして「住宅ローン控除」があります。入居から一定期間は、年末のローン残高の0.7%程度が所得税などから差し引かれる仕組みです。繰り上げ返済で残高が減ると、この控除額も小さくなります。

　控除期間中は実質的な金利が表面金利よりかなり低く（時にマイナスに）なるため、慌てて返済しないほうが得なケースもあります。ご自身のローンが控除期間中か、確認しておきましょう。

　さらに、もう一つ見落としがちなのが「団体信用生命保険（団信）」です。多くの住宅ローンには、契約者に万が一のこと（死亡や高度障害など）があったとき、残りのローンをゼロにしてくれる保険がついています。繰り上げ返済で残高を減らすと、その分「肩代わりしてもらえる金額」も小さくなります。

　つまり繰り上げ返済には、生命保険の保障を少しずつ減らす面もあるのです。手元の貯蓄や別途加入の生命保険とのバランスも見て判断していきましょう。