毎月の貯蓄が増える？将来に差をつける住まいの見直し術

毎月かかる住居費は見直せば大きな差がつく

　毎月必ず発生し、家計における最大の支出である「住居費」。家賃や住宅ローン、管理費、修繕積立金といった住むところに関連する費用は、固定費（毎月かかる金額がほぼ固定のお金）の中でも大きな割合を占めます。

　住居費は、一度契約・購入した後は放置しがちですが、見直して削減できれば、毎月のキャッシュフローが改善して生活しやすくなります。また、貯蓄や投資など「ためる、増やす」方向へ振り分けるお金を増やせる可能性があります。今回は、持ち家派と賃貸派にわけて見直しのポイントを解説します。

【持ち家派】住宅ローンの借り換えや繰り上げ返済が選択肢

　すでにマイホームを購入し、住宅ローンを組んでいる場合は、住宅価格そのものを減らすことはできませんから、住宅ローンの借り換えや繰り上げ返済で総額の圧縮を目指すのが現実的です。

（1）住宅ローンの借り換え

　現在の住宅ローンを完済するために、より低金利な別の金融機関で新たに住宅ローンを組むこと。一般的に「金利差が0.5％以上」かつ「残りの返済期間が10年以上」ある場合、乗り換えのメリットがある可能性が高いとされます。ローンの残高が多いほど、借りるローンの金利が下がることで削減できる利息の額も大きくなります。

　ただし、借り換えにはさまざまな諸費用（新たな住宅ローンの保証料や事務手数料、印紙税など）がかかります。

　固定金利→変動金利、変動金利→固定金利など、金利タイプの変更は、それぞれのメリット・デメリットを理解する必要があります。高い固定金利から変動金利への乗り換えは、低金利時代には恩恵を受けられる可能性が高いでしょう。

　ただ、金利が上昇すると返済額も多くなります。将来金利が上昇すると考えるなら、低金利のうちに固定金利へ乗り換えて返済額が変動する心配をなくす手もあります。

（2）繰り上げ返済

　毎月の決まった返済額とは別にローンの元金を前倒しで返済し、支払総額を減らすこと。返済した元金が増えるほど将来の利息を減らせます。

　繰り上げ返済には「期間短縮型」と「返済額軽減型」の二つの方法があります。

• 期間短縮型…今後の毎月の返済額は変えず、返済期間を短縮する。繰り上げ返済の時期が早く、金利が高いほど効果的。「定年退職前に住宅ローンを完済したい」など、ライフプランに合わせて返済を終えたい場合におすすめ。
• 返済額軽減型…返済期間は変えず、今後の毎月の返済額を減らす。期間短縮型ほどの利息を減らす効果はないが、毎月の出費を減らせるので家計に余裕が出る。

　繰り上げ返済＝お得と思いがちですが、飛びつく前に注意が必要です。

　一度支払った繰り上げ返済のお金は戻りません。「貯金するより繰り上げ返済が優先！」とばかりに先走ると、突然の出費が必要になった緊急時に対応できない恐れがあります。

　また、住宅ローン控除を利用している人も要注意です。期間短縮型の繰り上げ返済を行い、返済期間が10年以下となると、控除自体が適用外となる可能性があります。さらに、住宅ローンの残高が減れば住宅ローン控除による控除額も減るおそれもあります。金融機関によっては、繰り上げ返済のための返済手数料も発生します。

　資産運用の点からも、現在の低金利下（年1.0％以下）であれば、前倒しで返済するよりも余裕資金を資産運用に回す方が有利になるという考え方もできます。

　他にも見過ごしがちですが、住宅ローンの借り換えや繰り上げ返済には入念なシミュレーションや諸々の手続きのための労力や時間がかかります。今日思い立ち、明日から即座に出費が減らせるわけではないことも心しておきましょう。

　いずれにせよ、個々のライフプランや資産状況などさまざまな要素により判断は変わってきます。ファイナンシャルプランナーや金融機関の担当者など、専門家のアドバイスを受けつつ判断するのがおすすめです。

　また、マンション住まいの場合、管理費や修繕積立金など毎月の費用が発生します。これらを直接節約するのは難しいですが、管理組合に参加して費用の使い道や、管理会社のサービスが適正かといった定期的なチェックを行うなどして、将来的な削減につなげることは可能です。より効率的な方法を探ることで、コストダウンをはかれるかもしれません。