東証REIT指数が1年ぶり安値で分配金利回り5%台に上昇！J-REITの３タイプ、自分に合うのは？

日銀利上げ決定！　REITへの影響は？

　6月16日、日銀は政策金利を0.75%から1.0%に引き上げることを決定しました。1995年以来、約31年ぶりの高水準です。原油高に伴うインフレリスクを重視した判断とみられます。

　利上げが確実視される中、東証REIT指数は発表前の午前中から軟調な展開となりました。金利上昇はREITにとって借入コスト増加につながるため、短期的には逆風となります。また、「金利がもらえる預金や債券で十分」という投資家心理から、相対的に売られやすくなる面もあります。

　ただし、東証REIT指数はすでに約1年ぶりの安値水準にあり、分配金利回りは5%台まで上昇しています。金利上昇局面でも、REITの分配金利回りが長期金利を上回っている限り、利回りを重視する投資家にとっては引き続き魅力的な選択肢と言えるでしょう。

5～6月中旬の東証REIT指数は1年ぶり安値を更新、下落の要因は？分配金利回りは5%台に

　5月下旬から6月上旬にかけて、国内の不動産投資信託（J-REIT）市場は軟調な展開となりました。東証REIT指数は5月22日に1,800ポイントを割り込むと、6月2日には一時1,751ポイント台まで下落。およそ1年ぶりの安値水準を更新しました。

　背景の一つは、日本の長期金利上昇です。不動産投資信託（REIT）の値動きを見る上で注目したいのが、「新発10年国債利回り」という指標。直近では2.6%台で推移しています。

　なぜこの金利が重要なのでしょうか？　REITは銀行などからお金を借りて不動産を買っています。金利が上がると、その借入金の利息負担が増え、利益が圧迫されます。だから金利上昇はREITにとって逆風になりやすいのです。

　一方、下落によって分配金利回りは上昇しています。6月12日時点でREIT平均分配金利回りは5.07%。長期投資の視点では、現在の利回り水準に期待する投資家も増えています。実際、6月第2週に入ってからは底打ちの兆候も見え始めており、今後の値動きが注目されます。

 J-REIT投資、知っておきたい基本知識

　連載第3回目は、「REITには用途で三つのタイプがある」を解説します！

　前回は、REITが投資する不動産の用途（オフィス、ホテル、商業施設、レジデンス、物流施設、ヘルスケア施設）を紹介しました。今回は、これらの用途をどう組み合わせて運用しているかによる「タイプの違い」を見ていきましょう。

REITには用途で三つのタイプがある

　投資対象用途により、REITは次の三つの型に分類されています。

• 特化型：一つの用途だけに投資する
• 複合型：2種類の用途に投資する
• 総合型：3種類以上の異なる用途に投資する

飲食店に例えると分かりやすい！

　REITの三つのタイプは、飲食店に例えるとイメージしやすくなります。

【特化型 ＝ うどん専門店】
　こだわりを持ってうどん一筋。メニューはうどんのみ。うどん人気が高まれば大繁盛しますが、うどん離れが起きると苦戦します。

【複合型 ＝ うどんとカレーを出すお店】
　うどんとカレーの2本柱。うどんの売上が落ちても、カレーでカバーできる可能性があります。

【総合型 ＝ ファミリーレストラン】
　うどん、カレー、ラーメン、定食、デザートまで幅広いメニューを提供。特定のメニューに依存しないため、安定した集客が見込めます。

三つのタイプの特徴

【1】特化型

　オフィスビル特化型、ホテル特化型、物流施設特化型など、一つの用途に絞って投資するREITです。銘柄ごとの特徴が明確で、その用途の市況が好調なときには高いリターンを狙いやすいのがメリットです。一方で、特定の不動産市況が悪化すると、影響を直接受けやすい面があります。

【2】複合型

「オフィス＋住宅」「ヘルスケア施設＋住宅」など、2種類の用途を組み合わせて運用するREITです。特化型よりもリスク分散効果があり、一方の用途が不調でも、もう一方でカバーできる可能性があります。

【3】総合型

　オフィス、住宅、商業施設、ホテルなど、3種類以上の用途に幅広く分散投資するREITです。景気動向や市況の変化に対してリスクが分散されており、価格や分配金が安定しやすいのが特徴です。その一方で、特化型に比べると特定の用途が好調なときの恩恵を受けにくく、期待できる収益は小さくなる傾向があります。

どのタイプを選ぶ？

【特化型が向いている人】
　特定の用途の成長性に期待したい人、銘柄の特徴を理解して投資したい人

【複合型が向いている人】
　特化型と総合型の中間でバランスを取りたい人

【総合型が向いている人】
　安定性を重視したい人、1銘柄で分散効果を得たい人

　自分の投資スタイルやリスク許容度に合わせて、タイプを選んでみましょう！