利回り4.5%超！新NISA成長投資枠はJ-REITの指定席！：REIT投資家・かつさんどさんインタビュー後編

「J-REIT投資」と「みんなで大家さん事件」は別物！安全な不動産投資の見極め方

トウシル：具体的なノウハウを伺う前に、一つ聞いておきたいことがあります。不動産投資というと、年配の方ではバブル崩壊、若い方は「みんなで大家さん」に関する行政処分のニュースなどもあり、少し怖いイメージを持つ人もいるかもしれません。

かつさんどさん：そこは明確に区別して理解していただきたい重要なポイントです。「みんなで大家さん」のような不動産小口化商品と、国内の不動産投資信託（J-REIT。以下、REIT）は仕組みそのものがまったくの別物だからです。

　最大の違いは「透明性」と「規制」、そして「開発リスクの有無」です。REITは国の認可を受け、東京証券取引所に上場しており、上場企業並みの厳しい情報開示義務があります。一方で、一部の小口化商品のような問題になる商品は、情報開示が不十分だったり、リスクの高い「開発案件」を含んでいたりします。

トウシル：開発案件とはいったいどんな案件ですか。なぜ高いリスクがあるのでしょうか。

かつさんどさん：はい。更地に建物を建てて収益化を目指す、つまり、まだ建っていない建物を「開発」する前から募集するのが「開発型」です。計画時には大きなリターンが見込まれていても、工事の遅れや材料費高騰などにより、開発が計画通りに進まないリスクがあります。

　対するREITは、原則として開発物件の組み入れが制限されており、すでに完成して「稼働中」の優良物件からの家賃収入を分配する仕組みです。つまり、REITの投資対象は「プロが精査し、すでに人が住んで家賃が発生している物件」だけが投資対象なんです。

　素人がリスクの高い開発案件に手を出すのと、プロが管理する稼働済み物件のオーナーになるのとでは、安全性が天と地ほど違います。まずはこの違いを理解することが、不動産投資の第一歩ですね。

不動産に関する「危険なイメージ」は、REITを知ることで払しょくできる、とかつさんどさん。日本には現在、58本のJ-REITが上場しているが、東証の厳しい審査をクリアした、選ばれし58銘柄。不動産のプロが管理し、投資のプロが運営する、お墨付き銘柄といえる。

まずはここから！失敗しないための「セクター」選び

トウシル：仕組みの違いがよく分かりました！　では、そのREITの中で、初心者はどこから手をつければいいのでしょうか？

かつさんどさん：まず、REITには投資対象となる不動産の用途（セクター）が主に五つあります。これらを「リスクが低い順（守りが堅い順）」に並べると、以下のようになります。

【低リスク（守り）】 住宅 ＜ 物流施設 ＜ オフィス ＜ ホテル ＜ 商業施設 【高リスク（攻め）】

不景気でも必要な「住宅」や「物流」はリートセクターとして最も低リスク。不景気（コロナショックなど発生時）だとテナントが埋まらない「オフィス」や、旅行控えが打撃になる「ホテル」は高リスク。景気がよい時と悪い時で大きな差が出がちな「商業施設」は高リスクと分類できる。58本あるJ-REITには、一つだけ「ヘルスケアセクター」の銘柄もあり。これらを合わせた「複合型」もある。

　私が初心者の方に最もおすすめしたいのは、一番左にある「住宅（レジデンス）」です。なぜなら、不景気になっても、人は住む場所を簡単には捨てないからです。

　家賃には、一度上がると下がりにくい「下方硬直性」という性質があります。コロナ禍を思い出してください。来客数が激減したホテルや商業施設は、宿泊費収入や賃料収入が激減したため、ホテル特化型REITの中には分配金が70～80%減少した銘柄もありました。その点、マンションの家賃収入にはほとんど影響がありませんでした。

　さらに、オフィスビルなら大口テナントが1社抜けただけで空室率が跳ね上がりますが、マンションなら200戸あれば200の契約に分散されていますので、数部屋空いても収益全体への影響は軽微なんです。これが、私が不動産投資に求める「鉄壁の守り」の正体です。

トウシル：なるほど！　まずは「住宅」で守りを固めるのが鉄則なんですね。

かつさんどさん：その通りです。そして次におすすめなのが「物流施設」です。楽天やAmazonなどのネット通販（EC）市場は拡大の一途をたどっていますが、日本のEC化率はまだ伸びしろがあります。物流施設は一度テナントが入ると5年、10年といった長期契約になることが多く、収益が非常に安定しているんです。

　逆に、ホテルやオフィスは景気に左右されやすい「攻め」のセクターです。景気回復期には大きなリターンを狙えますが、私のように「資産を守りながらFIRE生活を維持したい」と考える人には、やはり住宅と物流をおすすめします。