三菱地所 vs 三井不動産　金利上昇なのに最高値の大手不動産株　買うならどっち？

今回のお題：金利上昇なのに最高値の大手不動産株

　東京都心のオフィス市況が想定より良いうえ、優良物件を保有することに伴うインフレ恩恵業種としての評価が各大手不動産の株価に反映されています。大手不動産株は似た値動きをしますが、その振幅には大きな差も。昨年の年間騰落率でいえば、三菱地所（8802）が＋74％、三井不動産（8801）が＋40％と三菱地所が圧勝でした。株価指標面ではどうなのか？今後のビジョンで有望なのは？ここから買うならどっち？この2社で比べてみます。

三菱地所（8802）	三井不動産（8801）

　上記両社の株価のポイントや株価データを見ながら、双方を比較し、皆さんの相場観で購入検討するならどちらにしますか?

A：三菱地所（8802）

ここがGOOD👍

丸の内、大手町エリアで強大なプレゼンス

　オフィスを中心とした賃貸利益が営業利益全体の半分以上と、総合不動産デベロッパーの中でも特にオフィス色が強い三菱地所。延床面積の大きい物件では、「新丸の内ビル」、「丸の内パークビル」、「大手町フィナンシャルシティ グランキューブ」などを保有しています。インフレ期待が高まるなか、より良いものがより高く評価される時代になると予想されます。その意味では、丸の内、大手町など超プライムエリアで質の高いオフィスを多く有する三菱地所が“勝ち組”評価を受けるのは当然かもしれません。

　東京のオフィス市況は、すこぶる良好なようです。都心5区の平均賃料は07年3月を100として25年9月が105。これを見るとさほど上がっていませんが、三菱地所の丸の内事務所の平均賃料は驚異の144％。さらにインフレ期待の高まりで、テナントとの賃料改定の増額妥結率は今期ほぼ100％、増額幅も5～20％となっているようです。オフィス賃料の勢いある上昇の恩恵を受けやすい点がGOODポイント！既存物件以外でも、新規の開発案件の収益寄与も見込まれます。最大のカタリストは、2028年に竣工予定の「Tｏｒｃｈ Tｏｗｅｒ」。東京駅直結、そして日本一の高さを誇るビッグプロジェクトです。

ROE10％目標に向け「自社株買い」重視

　三菱地所も三井不動産も、双方31年3月期に向けた長期ビジョンとしてROE10％をターゲットとしています。ROEは現在7.6％のため、10％というのはかなり挑戦的な目標にも見えますが、積極的な自社株買いで目標達成に突き進んでいます。20年3月期から26年3月期まで、直近7年で自社株買いは3,00億円。25年5月の本決算発表時に発表した自社株買い枠は1000億円と過去最大でした。

　年間で1,000億円の買付けは、1日当たりの売買代金から計算すると売買インパクトで“7営業日相当”と需給メリットも大きく発生します。27年3月期も1,000億円超の自社株買い枠設定が求められるし、おそらく設定してくると予想されます（設定しなかった場合は逆にネガティブサプライズ）。その原資についても、政策保有株（25年3月期末時点では時価2,920億円）の売却で捻出することが可能です。

ここが心配😢

自社株買い効果飲み込み、株価に割高感も

　金利上昇による借入コストの上昇で不動産株は金利上昇ネガティブ業種で、金利上昇メリット業種は銀行株というのが定石です。ただ、昨年10月の高市トレード開始以降、金利上昇で利ザヤ改善期待の銀行株と、インフレ期待の不動産株が同時進行する珍しい現象が続いています。不動産大手株は軒並み今年1月に上場来高値を更新！その中でも、昨年からの株価上昇率が最も高いのが三菱地所です。

　株価上昇ピッチがどこよりも早い結果、予想PERは大手不動産株で一番高い24倍台に（三井不動産、住友不動産は18倍台）。三菱地所は積極的な自社株買い（その後消却）によるEPS押し上げ効果もありますが、それを吸収するほどの株高になったということです。保有する不動産の含み損益も加味した企業価値（NAV）をまだ下回っているため、その間は自社株買いを重視する姿勢の様子。配当は“累進配当”を掲げていますが、2030年度まで毎期原則1株＋3円としており大きな増配は無さそうです。配当利回りは1.1％と、三井不動産の同1.8％や、日本株全体との比較で低い（物足りない）という印象は強い銘柄です。

三菱地所　レーダーチャート　※各指標の数値に基づき独自基準でスコア化