利回り4.8%！GLPを買いとする三つの理由：割安なJリートに注目（茂木春輝）

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著者の茂木 春輝が解説しています。以下のリンクよりご視聴ください。
「利回り4.8%！GLPを買いとする三つの理由：割安なJリートに注目」

平均分配金利回り4.6%と割安のJリート

　日経平均株価が高値を更新する中、好調な業績にもかかわらず割安な水準であると考えます。不動産投信であるJリート（J-REIT：国内の不動産投資信託）は、業績好調にもかかわらず過去3年にわたり売られてきたため、平均分配金利回りが4.6％（10月20日執筆時点）となっており、「割安」と判断しています。

　以下の図は東証REIT指数の推移です。東証REIT指数とは、東京証券市場に上場するREIT全銘柄を対象に「時価総額加重型」という方法で平均した指数です。

　東証REIT指数は2022年以降日本銀行の利上げを嫌気して軟調に推移してきましたが、2025年に入ってから割安感・利回りの高さで反発し1,900ポイントを突破、1,947.85ポイント（2025年10月20日時点）となっています。加重平均した予想分配金利回りは4.6％です。

　これまでの予想分配金利回りはコロナショックで価格が下落したことで2020年3月には一時6.8%まで上昇しました。その後、ショックが収まった時点で、価格が急反発し、利回りは2021年6月3.4%まで下がりました。

　現在の平均利回り4.6％は、過去の利回りと比べて、高利回りで割安な水準だと考えています。

＜東証REIT指数（配当なし）と予想分配金利回り（加重平均）＞

不動産価格は上昇する中で割安のJリート

　以下のグラフは東証REIT指数における*NAV倍率の推移を示しています。不動産の価値は上昇しているのに対して、リートの投資口価格は上昇しきれておらず、相対的に割安になっていると考えています。

＜東証REIT指数のNAV倍率＞

*NAV倍率とは
　リートの保有不動産の時価評価額から負債を差し引いた純資産価値（NAV）に対して、投資口価格が何倍であるかを示す指標です。これは、株式における株価純資産倍率（PBR）に相当し、リートの価格が割安か割高かを判断するのに使われます。NAV倍率が1倍を下回れば割安と見なされます。

利回り4.8%で需要の高い物流施設特化型リート

＜GLP投資法人の投資口価格と予想分配金利回り＞

　Jリートのはじめの一銘柄目には今後も成長が期待できる物流リートが良いと考えています。その中でもGLP投資法人（3281）が買いと考えます。

　理由は以下の三点です。

［1］NAVの高い成長性と低いNAV倍率
［2］低LTVの財務安定性
［3］機動的な資産売却

NAVの高い成長性と低いNAV倍率

　以下のグラフはGLP投資法人の1口当たりのNAVを示したものです。堅調に1口当たりの価値は向上しており、2025年10月20日時点でのNAV倍率は0.87倍と割安になっています。

＜GLP投資法人の1口当たりNAV＞

　この高い内部成長性はスポンサーグループにおけるハードとソフトの両面の競争力を示していると考えています。