【クイズ】平均4.8％の高利回り！J-REITは実際何に投資しているの？

今日のクイズ

　J-REIT（国内の不動産投資信託）は、株式の一種で、東京証券取引所に上場しており、株と同じように取引所が開いている時間に売買できます。7月28日時点で分配金利回りが4.8％と高いことが魅力です。利回りを重視する投資家にとって、分散投資する価値が高いと考えられます。

　それでは、クイズです。

【クイズ】以下【A】～【G】のうち、J-REITの投資対象に入るものは、どれでしょう？　該当するものを、全て選んでください。

【A】東証に上場している不動産株
【B】オフィスビル
【C】賃貸住宅・マンション
【D】物流施設（倉庫）
【E】商業施設
【F】ホテル・リゾート施設
【G】ヘルスケア施設（有料老人ホーム）

J-REITの市場概況

　J-REITの銘柄数は7月28日時点で57銘柄です。時価総額は合計約15.8兆円です。

　J-REITの市場全体の動きを表す指数として、東証REIT指数と配当込み東証REIT指数があります。2010年1月末を100とした指数につくり替えて2010年以降の動きを比較した以下のグラフをご覧ください。

＜東証REIT指数と、配当込みREIT指数の月次推移：2010年1月～2024年7月（28日）＞

【1】配当込み東証REIT指数

　東証REIT市場全体に分散投資した場合の、トータルリターン（受け取った配当金＋価格変動）を示しているのが、配当込み東証REIT指数の動きです。2010年1月に100を投資したと仮定すると、2025年7月に約385（約3.85倍）になっていることが分かります。

　ところが、2020年1月以降だけを見ると、ほとんど上がっていません。コロナショックの急落を取り返していますが、そこからはあまり上がっていません。2025年に入って、やっと高利回りが見直されて上昇しています。

【2】東証REIT指数

　東証REIT市場全体に分散投資した場合の、価格変動だけを表しているのが東証REIT指数の動きです。受け取った分配金は、リターンに含まれていません。

　2020年1月以降は下落トレンドが続いてきました。分配金を受け取っても、値下がりによりトータルリターンがほとんど得られない状況が続きました。2025年に入ってからやっと底打ち・上昇トレンドに入りつつあります。

平均分配金利回りは4.8％

　東証REITの平均分配金利回りは、7月28日時点で4.8％です。2021年8月には3.3％まで低下していました。ところが2022～2024年まで3年間にわたりJ-REITの価格下落が続いたため、利回りは2024年末には5.2％まで上昇しました。2025年には、J-REITの高利回りが見直されて買われたため、利回りは足元4.8％へ低下したところです。

＜日経平均と東証REIT指数の動き比較：2019年末～2025年7月28日＞

　J-REIT全体の平均分配金利回りは、4％が妥当と私は判断しています。利回りが4％を下回っている時、J-REITは「割高」、4％を上回っている時は「割安」と私は判断します。現在、4.8％まで利回りが上がっており、「割安」と判断しています。

クイズの正解