予想利回り4.6％！森ヒルズリートで安定稼働の都心プレミアムオフィス不動産へ投資

予想分配金利回り4.6%の森ヒルズリート投資法人

　東京証券取引所で、Jリートと呼ばれる分配金利回りの高い「国内の不動産投資信託」を買うことができるのをご存じですか。

　Jリート市場において、オフィスリートは主要なセクターの一つであり、市場規模も大きくなっています。中でも森ヒルズリート投資法人（3234）は投資口価格13万4,100円（2025年6月18日時点）で、予想分配金利回りが4.6%（2025年6月18日時点の1口当たり会社予想分配金を同日の価格で割った年率換算）と高く、魅力的です。

　下のグラフは、森ヒルズリートの投資口価格と利回りの推移です。ご覧いただくと分かる通り、価格が下がると利回りは上がる関係になっています（分配金が一定の場合）。

　2022年以降、価格の下落が続いたため、利回りは上昇し続け、2024年7～8月には一時5%を超えました。

　その後、価格が反発したことにより、利回りは緩やかに低下したものの、依然として4.6%と魅力的な水準にあります。

森ヒルズリート投資法人の投資口価格と利回りの推移

定期的に分配金を受け取れる

　Jリートの特徴の一つは分配金です。株における配当金に当たります。投資法人として利益の90%以上を分配することで実質的に法人税を免除されるので、収益の大半が分配金として投資家に支払われます。そのため分配金利回りが一般的な「株」と比べ安定し高いことが特徴と言えます。

　 ただし、確定利回り商品ではないため業績が悪化すれば分配金が引き下げられ、利回りが下がるだけでなく価格も下がるリスクがあります。その意味では「株」に近い商品です。

　リスク管理上、Jリートは、「日本株」と「国内債券」の中間的運用商品として扱う必要があります。

リートに投資して分配金を受け取る流れ

　 個人投資家が不動産に投資する場合、ワンルームマンションからアパート1棟までさまざまな投資対象がありますが、ローンを組むとしても大きな金額になります。資金規模の制約から、個人投資家が直接投資できる対象は限られます。

　 一等地の大型ビルにテナントが集中し、競争力のないビルからテナントが流出する「不動産の二極化」が顕著にみられる時代になりました。投資するならば、一等地の大型ビルに投資したいと考えます。

　 ところが、不動産投資信託（リート）が普及するまでは、一等地の大型ビルに投資するには何百億円という規模の資金が必要でした。個人投資家の不動産投資では、小口で投資できるマンションなどが中心になり、大型ビルへの投資は困難でした。

　リートの普及によって、状況が変わりました。今では、小口資金でも、リートを通じて大型ビルに投資することもできるようになりました。

Jリートの3分の1以上を占める重要なオフィス

　不動産投資信託であるJリートはさまざまな物件を保有しています。その中で下のグラフは東証リートの物件を取得価格ベースでの比率を示したものです。

　3分の1以上の最も大きな比率を占めているのがオフィスビルです。オフィスビルはさまざまな企業活動の中心となる重要なインフラであり、特に都市部は需要が高いため、安定した賃料収入が期待できます。また、リートを通じて複数のオフィスビルに分散投資することで、個別物件のリスクを軽減しながら、不動産市場の成長の恩恵を受けることが可能です。

　個人でオフィスビルを購入、投資しようとすると大変ですが、リートでは株のように手軽に1口10万円程度から購入することが可能になっています。

東証Jリート 用途別比率