平均利回り5.0％！J-REITの投資価値を見直す

　今日は、J-REIT（ジェイ・リート：不動産投資信託）の特性を学び、その活用を考えるクイズを出します。

今日のクイズ

　J-REITは、株式の一種です。東京証券取引所に上場していて、証券コードがついていて、株と同じように取引所があいている時間に売買できます。4月22日時点で平均分配金利回りが5.0％と高いことが魅力です。利回りを重視する投資家にとって、分散投資する価値が高いと思います。

　それでは、まずクイズを解いてください。

【クイズ】
　以下、2009年以降の東証REIT（リート：不動産投資信託）指数のチャート（月次推移）をご覧ください。

【A】【B】【C】【D】【E】五つの矢印が付いています。【A】～【E】にはそれぞれ、その局面の指数の動きの説明が入ります。

【A】～【E】に当てはまる説明を、以下【1】～【5】の中から選んでください。

＜東証REIT指数の月次推移：2008年末～2025年4月（22日）＞

【1】コロナショックが起こり、REIT指数は暴落
【2】不動産不況期。空室率上昇・平均賃料低下が続く中、REIT指数は低迷
【3】コロナショックからの回復を織り込んで、REIT指数は急反発
【4】コロナからの回復続く。不動産価格上昇。ところが、金利上昇を嫌気、REIT指数は下落
【5】不動産ブームへ向かう。空室率低下・平均賃料上昇が続く中、REIT指数は上昇

東証REIT指数、配当込みREIT指数の違い

　東京証券取引所には、2025年4月22日時点で、J-REIT57銘柄が上場しています。その時価総額合計は約14.9兆円です。J-REIT全銘柄の時価総額合計の変化を指数化して表しているのが、東証REIT指数です。

　J-REIT全体が、値上がりしているか値下がりしているか、東証REIT指数の動きを見ることで分かります。

　ただし、これだけ見てもJ-REITに投資している人のリターンは分かりません。投資している人は、値上がりによる利益・値下がりによる損失とは別に、年率4～5％程度の分配金を受け取っています。分配金まで含めたJ-REIT市場全体のリターンを表しているのが、配当込みREIT指数です。

　二つの指数の動きを見やすくするため、2008年末を100として指数化したのが、以下のチャートです。

＜東証REIT指数と、配当込み東証REIT指数の動き比較：2008年末～2025年4月（22日）＞

　配当込み東証REIT指数を見ると、2012～2019年に、かなり良いリターンが得られていることが分かります。ところが、2021年半ば～2024年にかけて、3年以上にわたってリターンがマイナスです。その理由を想像してみてください。