日本の「含み資産株」を総点検、合意なき買収のターゲットになる可能性も（窪田真之）

不動産価格上昇、上場企業の含み益の増大続く

　アベノミクスが始まった2013年以降、景気回復と異次元金融緩和の効果で、不動産需給が引き締まり、コロナショック前の2019年まで不動産ブームが続きました。

　2020年にコロナショックが起こり、在宅勤務が広く普及すると、都市部のオフィス需給は軟化し、一時不動産不況の様相を呈しました。ところが、2023年以降、コロナからの経済再開が進むと、不動産市況は持ち直し、活況を呈しています。

　都市部のタワーマンションは高人気で、東京23区の新築マンション販売価格は2024年12月時点で、平均1億822万円と、1億円を超えています。

　そうしたブームを反映して、上場企業が所有する賃貸不動産の含み益【注】は拡大し続けています。

【注】含み益
　時価と取得原価の差額。100億円で買った不動産が120億円まで値上がりしたとき、帳簿上100億円で計上している不動産に、20億円の含み益が存在することになる。

賃貸不動産の含み益上位4社の含み益推移：2013年3月～2024年3月

　このように、上場不動産株の含み益は年々拡大し続けていますが、不動産株は、2013年に高値をつけて以降、上値が重くなっています。

東証不動産株価指数の動き：2004年1月～2025年3月（26日まで）

　2023年にコロナからの経済再開を好感して上昇しましたが、2024年に入ってから、日本の金利上昇を嫌気して下がりました。2025年に入ってから、好調な不動産市況と割安な株価を評価して、また上昇し始めています。

　不動産業は市況産業です。過去に、不動産市況の上昇下落に対応して、ブームと不況を繰り返してきました。過去を振り返ると、1973年・1990年・2007年に市況のピークがありました。

　1973年は日本列島改造論のブームの中で不動産市況が高騰しましたが、オイルショックが起こると崩落しました。1990年の不動産バブルは1990年代に崩壊しました。2007年の不動産ミニバブルは2008年のリーマンショックで崩壊しました。

　このように、不動産市況が大きく変動することから、投資家は学習効果で、ブームでも不動産株への投資には慎重になる傾向があります。

　保有不動産の含み益が拡大によって、買収価値（含み益を考慮した純資産価値）と比較して極めて低い評価の銘柄が増えていることから、また見直し買いが出ていると判断しています。